据你观察，「中国式鬼城」的数量还在继续增加吗？

如果把「鬼城」理解为「新建了许多房屋却没有人居住」的城市，那么只要算出未来将要竣工的住宅和未来会新增多少住宅需求，就可以预测出未来会出现哪些鬼城。 这里的预测包括所有地级市的市辖区和县级市。

新增住宅供给总面积的下限：

从批地到竣工，一般的房地产公司需要3至4年，个别情况下会达到5年。为了后文的计算方便，我们假设现在出让的土地会在5年后上市形成住房供给。
根据国土资源部的土地交易数据，可以计算每一个地级市的市辖区或县级市在最近连续5年中所出让的住宅用地面积，在平均容积率等于2的假设下，即可得出在2015年到2020年将会竣工的住房总面积。

新增住宅需求总面积的上限：

新增住宅的上限由三部分组成：
1，居住在农村自建房中的家庭搬迁至城市住宅内。即 本地区城市化带来的需求。
2，未来5年会流入的家庭数量。即 其他地区人口迁入带来的需求。
3，未来5年会结婚的夫妇数量。即 家庭裂变带来的需求。

为了计算上限，我们不考虑任何死亡。同时要注意到，由于计算的是住宅总需求增加而非净需求增加，这里的计算也不包括改善型需求。（在总户数不增加时且老房子没有被拆掉的情况下，改善型需求总会造成房屋空置。）
我们使用2000年和2010年人口普查的数字来计算新增住宅需求的上限，再根据家庭平均人数和每人30平方米的住房面积，计算住宅总面积的需求上限

两者综合后，将新增住宅供给的下限除以新增住宅需求的上限，就可以算出鬼城指数的 第一个指标：新增住房可以容纳多少倍的新增家庭？

上面列出了前20名，其中内蒙古自治区呼伦贝尔下辖的根河市荣登榜首，其2015到2020年竣工的住宅面积，可以容纳同期新增家庭的57倍。辽宁、内蒙古和山东是鬼城多发地区。

但是这个指标有其缺陷。极端情况下，如果一个城市当前有一百万家庭，但五年后仅仅新增1户家庭，那么即使是在根河市的情况下也不会很可怕——不就是多造了56户家庭嘛，对100万户的总体来说，空置率不会很高。因此，我们将新增供给减去新增需求，再用剩余的需求除以存量住房，这样就得出了鬼城指数的 第二个指标：要拆掉多少比例的老住宅才能防止供过于求？

这回，著名鬼城鄂尔多斯荣登榜首：供给远大于需求，导致需要拆掉一半的老宅才能防止空置。内蒙古、辽宁、山东、黑龙江和安徽在这张榜上有一席之地。
设鬼城的定义为第一个指标大于5，第二个指标大于10%，那么可以列出一个有46个城市（地级市的市辖区或县级市）的榜单。

这46个城市，由于新增住宅供给远大于需求的上限，在2015年后很大概率上会成为所谓的「鬼城」。

计算方式附注：
土地数据： http://www.landchina.com/default.aspx?tabid=263&ComName=30
人口数据来自《2000年人口普查分县资料》和《2010年人口普查分县资料》
本地城市化需求计算：自建房人口完全转移。
外地流入需求计算：根据00到10年的自然增长率和实际人口增长计算年度流入速度，假设该速度在2015-2020不改变。
本地家庭裂变需求计算：第六次人口普查中20-24岁人口总数量除以2，即假设他们在2015-2020年间全部结婚并成为新家庭。

来源：知乎 www.zhihu.com
作者： chenqin

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