干货 | 想做好写字楼租赁这门生意，你得知道这些……

文/曾慧娟

大量新项目及存量改造项目不断入市，正改变着北京现有写字楼市场的格局。如何快速地捕捉到客户和市场正在发生的变化，进而做出调整，才能在竞争激烈的写字楼市场获得更高的租赁收益。

8月18日，好租、中国建筑运营管理商学院、36氪联合发布的《2017上半年北京商办市场存量及客户画像报告》显示，2017年上半年，北京受到CBD等区域高单价写字楼新增供应面积的影响， 平均租赁价格略微上涨了3%。

租金最贵的是金融街区域，平均租金维持在18~20元/平米/天，其次，亚运村、CBD商圈、中关村的租赁价格维持在10元/平米/天左右。第三梯队包括望京、丰台科技园周边、丽泽商圈，租金为5~8元/平米/天。亦庄开发区租金走势平稳，维持在3~3.5元/平米/天的价格区间段。

从供应看， 北京写字楼月平均供给面积约1388万平米，依然是全国供应面积最大的城市。

另据机构数据显示，今年下半年预计有六个新项目，共计45 万平米的写字楼完工入市。包括位于崇文门的哈德门广场和位于亚奥的恒毅大厦。而到明年，包括中国商务区的中国人寿金融中心、正大集团、三星中国总部大厦预计也将入市。有专家表示，从今年全年的写字楼供应看，将创2008年以来新高。

值得关注的是，自去年12月以来，全国写字楼新开工面积始终处于负增速的状态。 北京市的新开工数据在2017年始终为负值，比如6月份新开工面积167.86万平米，同比增幅减少34.4%。

虽然陆续还有在途在建的项目入市供应，但 好租创始人兼ceo曲先洋预计在4~5年之后，纯新增项目将大大减少，取而代之的将是对旧项目的升级改造，盘活旧有项目和非市场化的项目，以此来满足企业在品质和数量方面的需求。

截止到今年6月份，有机构发布的北京甲级写字楼存量数据显示，CBD中央商务区乃存量大户，存量面积达308.3926万平米，其次是金融街，为141.6550万平米，东二环113.0665万平米位列第三，中关村为104.6972万平米，望京-酒仙桥为59.9660万平米。

从整体写字楼的供应单元面积看，上半年 丽泽及周边区域提供了较多的中小面积租赁房源。CBD、金融街、望京、亚运村这四个价格较高的商务区，租赁面积的中位数相对也较高，均在200平米以上。

从装修情况看， 亦庄与金融街毛坯交付的比例较高，这两个区域也是聚集大型企业较多的区域。 精装交付较高的区域为中关村、CBD、亚运村商圈，精装比例均超过60%。

100-300平米面积需求增长最快

2017年上半年，21.5%的客户选择写字楼时，最中意的区域是望京、CBD国贸、中关村和上地四大核心商圈；同时四大核心商圈周边（如酒仙桥、北苑、回龙观、三元桥、亚运村、四惠、高碑店、双井、五道口、西直门、清河和百子湾等）也深受核心区域外溢客户的青睐。新兴商圈如亦庄、丰台科技园、总部基地、西红门和通州等地也逐渐吸引了大量客户，其上半年客户增速是最快的。  

不同商圈内的客户， 由于受到租金预算、面积需求等多方影响，今年上半年在选择写字楼时，与去年相比发生了一些改变。

比如， 三大商圈的客户都不约而同地增加了100-300平米面积的需求，核心商圈以及核心商圈周边的看房客户，减少了300平米以上的面积需求，新兴商圈客户对300平米以上的面积需求反而在增加。好租创始人兼ceo曲先洋表示，出于成本考虑，核心商圈已出现了大公司整合和搬迁的现象，而位于新兴区域的项目租金较低，建筑标准更高，可选择的余地也大，从而吸引了大面积租赁交易。

IT/金融/服务业偏多的 核心商圈，客户规模主要在100-199人，他们对300-500平米的中等面积段更为青睐；租金预算多在4元/月/平米以上，客户计划入驻办公的时间为1周内或2个月时间之后。主要是因为核心商圈租金相对较高，部分客户会不断查看诸多房源信息，再综合考虑价格、面积、配套设施等因素，最终用房时间在2个月以上。

核心商圈周边所在的公司规模在20-99人，客户计划入驻办公的时间为1-2个月，意向单价主要为3-4元/平米/天。

新兴商圈的公司规模为20人以下或500人以上，相对应的对100平米以下面积和500平米以上面积比较青睐。预算租赁价在3元/月/天以下的客户最多，占到56.6%。客户计划入驻办公的平均时间最短，为1个月内， 看房客户的身份多为公司高管/CEO，占比41.1%。这主要是新兴商圈初创企业多，同时核心商圈大公司外溢搬迁至此，公司规模和发展程度不同，造成对面积的差异化需求。

他们都爱租在哪？

从各热门商圈聚集的行业特征分析看，金融业/IT/通信/电子/互联网/服务业是目前写字楼市场的主要租赁客户， 其背后依靠的是北京市第三产业的快速发展。

2016年全年，中国GDP增速重返全球第一的位置，北京的增速亦达到6.7%，且首次突破了20000亿大关，整体经济形势良好。北京作为中国第三产业增加值占比最高的城市（72.6%），各类生产性服务业公司蓬勃发展，金融、科技、服务等行业持续创造出新公司，或产生租赁调整需求，所以这部分企业成为城市中办公租赁的主力企业。

“物以类聚，人以群分”，这些主要租赁客户，呈现出行业聚集的明显特征。 四大核心商圈中，上地和中关村是IT、通信、电子、互联网行业客户最为集中的区域，CBD国贸是金融业客户聚集区，望京是服务业聚集区。

比如安邦保险、中意人寿保险、中国国际金融公司、北京银行融资租赁公司这类金融业的大租户都在CBD。望京区域的重要客户有阿里巴巴、爱立信等IT、通信、互联网企业，也有美团点评、默沙东这样的服务业租户。中关村商圈入驻的知名科技、互联网企业则有新东方、中关村在线、36氪、中软国际等。

围绕着这四大核心商圈的周边， 上地周边是IT、服务类客户聚集区；中关村周边、望京周边、CBD周边是文化、传媒、娱乐、体育四大客户的聚集地，通州还有贸易类客户在此聚集。

如最近热播的影片《战狼2》，其联合出品方北京文化的办公地在望京周边的酒仙桥板块，另一大型文娱公司华谊兄弟则在望京与CBD周边的亮马桥板块；北广传媒的办公地址在CBD周边建国门外大街1号；歌华有线在中关村周边牡丹园办公等等。

在新兴商圈中， 通州是文化、传媒、娱乐、体育、贸易类客户最青睐的区域；亦庄是贸易、房地产行业客户分布点；西红门主要是交通运输类、农林牧渔类客户；总部基地则是能源矿产环保类客户居多。

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