房地产行业进入高利贷时期

标签: 房地产 行业 高利贷 | 发表时间:2011-10-18 00:19 | 作者:叶檀 罗智中
出处:http://blog.sina.com.cn/yetan

房地产行业进入高利贷时期

 

2011-10-18 每日经济新闻

 

    从建行开始,多家银行开始上调首套房贷,将首套房贷上浮5%到10%。这是压在房地产市场的又一根稻草。当然,绝不会是最后一根。

 

    房地产墙倒众人推,资金撤出房地产行业,增量资金不再进入。限购政策抑制住了富裕群体,上调房贷等同于向贷款购房者单独加息,抑制了中低收入阶层的购房需求。房地产行业哀鸿遍野。

 

    9月份,在上海交大高级金融学院举行的“地产金融高级论坛”上,全国城市商业银行资金清算中心理事长王世豪称,房地产20万亿元贷款,已成为中国银行业的一颗“地雷”。王世豪称,银行目前贷款总量是55万亿元,20万亿则意味着房地产行业的贷款已经占到银行贷款总量的36%。开发商必须要到别的地方去拿钱,“结论就是开发商低廉资金时代结束了,高利率资金时代来临了。”所谓的高利率资金,目前而言,主要包括房地产信托、企业债权、房地产股权私募基金、资产证券化。高利贷资金会在房地产行业蔓延,从实力不强的房地产企业蔓延到具备实力的企业。

 

    房贷上升有三大因素。

 

    首先,房地产风险越来越大,银行业准备从房地产市场抽身而退。

 

    今年4月20日,银监会召开2010年第二次经济金融形势分析通报(电视电话)会议,银监会主席刘明康着重讲到涉房贷款,表示“当前房地产贷款余额占各项贷款的比重已达20%左右(整个银行业),少数股份制银行已突破30%。”如加上以房地产抵押的其他贷款,与房地产相关的贷款已接近信贷总量的一半。刘明康要求对土地储备、房地产开发贷款、个人住房贷款执行从严的信贷政策。对于土地储备贷款,要调整授信额度,“应大幅压低抵押率”,跟踪贷款去向,防止挪用。

 

    一些银行已经主动调整。如路透社报道,中信银行今年5月表示,将严控房地产贷款总量,目标是至少压缩贷款总量的三分之一。虽然中信表示,最新房地产压力测试表明,房价下跌30-50%对该行的资产质量没有太大影响,但这是在稀释资产风险下的产物。

 

    其次,银行的流动性危机使企业贷款如同登天梯,房贷利率上升首先是资金紧张后价格上升的必然反应。中小企业贷款实际利率高达20%左右,同样处于高风险区域的房贷没有理由维持平价。近两年,房贷实际利率总体上升30%以上。

 

    第三,由于房地产风险上升,银行提高了针对房地产贷款的风险溢价,与温州高利贷相同。正因为民间借贷风险极大,因此要求的风险溢价特别高,甚至高达180%。

 

    银行对房地产行业更加看淡。根据央行营管部近期对银行家的调查结果显示,自上季房价预期指数走低进入不景气区间后,三季度续降12.7%,其中看跌占比逐季上升至40%。另据中国指数研究院针对100个城市全样本调查数据显示,今年9月100个城市住宅平均价格为每平方米8877元,环比下降0.03%,这是去年9月以来的首次下降。

 

    房地产行业已经成为高危行业。

 

    清科研究中心的统计显示,房地产基金的募集活跃度自2010年起开始回升,全年共有10只基金募集到位18.59亿美元,去年底总量为500亿元。今年1~8月共有12只可投资于中国的私募房地产基金完成募集,募资总额为12.77亿美元,相当于去年全年募集量的70%。事实上,从去年开始,房地产信托大行其道。据《理财周报》报道,恒大信托融资46亿,绿城128%高杠杆率如赌博,“绿城都是通过项目做贷款型融资的,绿城融资成本约为15%或者16%。绿城的高杠杆率达128%-140%,而房企平均杠杆率为70%。”激进型的房地产投资的高风险受到市场密切关注。据笔者了解,在房价下降快的区域,一些开发商打对折甩卖,以求回笼资金。

 

    房地产行业依靠自有资金,而按揭利率上升堵住了自有资金的来源。在调控政策不放松的情况下,开发商只有两条路可走,一是变卖资产,二是高价融资饮鸩止渴。

 

    中国资金进入全面紧缩周期,我们面对的是,在通胀的情况下,风险与利率上升,大规模的融资高潮在各个资本与货币市场全面展开。

 

    房地产高利贷与民间借贷相辅相承,在贷款、信托等各个行业,实际利率大幅上升,实体经济趋于紧缩,资产泡沫规模下降。岂止中国房地产行业进入拐点,中国的实体经济与资本市场,一起进入拐点。资金本身成为最大的投资品种。

 

    中国经济勒紧裤带过日子的痛苦阶段,一场痛苦的变革,前途莫测的变革,来了。

 

注:晚上,又是一路狂赶。

    在演播室里,又是汗流浃背。不感冒才怪。

 

    在灯火通明的陆家嘴,在大厦缝隙,有一个年轻人,弹唱吉他。

    很少有人给钱。

    不知如何生存。

    晚上回家,大楼角上,有一轮薄薄的没什么精神的红色月亮。

 

    一个两岁孩子被碾压了。

    十几人漠然而过。

    又有做好事而被讹事件。

    于是,漠然的人多了几个。

 

    断裂的传统,谎言中的无人性。

    上一代为老不尊,年轻人灵魂游荡。

    新的纽带系于何处?

    想起龚自珍,野无才偷之语。

    竟然百年未变。

    新民,新于何处?从灵魂革命开始,永无成功可能。

    只有从市场,从人性,从法律独立出发,才有可能变新。

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