5000元能否实现租房自由？北上广深租房实验报告丨DT城数

标签： | 发表时间：2019-04-03 05:24 | 作者：

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在不久前发布的北京租房一文中，DT君得出结论：“ 预算5000元，在北京也租不到好房”，戳中了帝都一众年轻人的租房小确丧。看到北京青年租房如此“水深火热”，一些来自其他大城市的年轻人奋勇发言，希望我们可以雨露均沾，用数据为更多城市提供租房指（安）南（慰）。

贴心的DT君（公众号ID：DTcaijing）索性一次性把北上广深都拉出来溜溜，帮助大家直面美好生活。一通犀利操作后，我们也在文末提供了数据包，方便各位早日自主实现理性租房。

▍ 北京和深圳租金靠“社畜”，上海租金靠精致穷人

在展开更深入的研究前，让我们先俯瞰一下这几个城市的租房市场。

文前需要说明一下，本文提到的租金均指单室租金（单室租金=房屋总租金/卧室房间数量）。

很明显，北京租金遥遥领先，上海与深圳相差不大，广州则远低于其他一线城市。那些住在北京昌平、上海宝山和深圳龙岗的年轻人，到了广州可以轻松住进市中心。

DT君将各地租金落到地图上，颜色从红到蓝，对应租金从高到低。拉出城市内的租金鄙视链，北上广深各具特色。

北京和深圳比较相似， 租金都紧跟着互联网和金融行业的薪酬水涨船高。

北京的租金高地分布在西北角和东三环，正好对应中关村、国贸、望京、西单/金融街几大商务区。不管是聚集了今日头条、百度等互联网公司的中关村，苹果、壳牌等外企占据的国贸，因为高盛、华融等而金光闪闪的西单金融街，还是拥有阿里巴巴、美团的望京，都用丰厚的薪酬和补贴，将公司附近的房租顶上了帝都租金鄙视链的顶端。

深圳的租金头部区域则由南山和福田两区包揽，胜在离知名企业很近，拥有一些大方的租客：南山后海聚集了腾讯、顺丰、大疆等科技互联网公司，而福田车公庙附近以招商银行、深圳证券交易所为代表的金融业蓬勃发展。

这些地方各方面配套不一定最优秀，但凭借着“住得近不迟到”与“加班晚不害怕”两大硬核优势即获得超高溢价，只能说是“社畜”们为了多睡会儿觉的无奈选择。

另一边， 上海和广州的租房市场还保留着城市商业中心的尊严。

广州租房的中心属性很明显，租金与居住享受挂钩明显，越来越红火的天河区当之无愧成为租金屋脊。而往南，番禺区的华南碧桂园等中高档住宅区，撑起了一个区的租金门面。

上海租金最贵的区域从内环向外辐射，沿二号线东到徐泾东，西至张江高科技园区——这基本也是魔都商业与活力递减的脉络了。得益于这些年拔地而起的购物中心，带起一个又一个社区商业中心，让中环外也出现了三三两两的租金亮点。

像DT君这样追求随时能获得精致生活的年轻人，甜品和健身两手都要抓，肯定得住在商业中心附近，但囊中羞涩无法负担南京西路、徐家汇这种顶级商圈的租金，只能咬咬牙牺牲通勤时间，去捧了各个外环外新商圈的场，在地图上就是一个个租金小高峰。

▍ 租金与生活博弈的背后，深圳是真·奋斗之城

都是一线城市，北上广深的租金逻辑却不太一样，这引起了DT君的兴趣，于是我们进一步认真研究了其他要素对于租金的影响——愿意为不同的资源付出租金溢价，对应不同城市年轻人迥异的生活状态。

在选房时，白领租房族们考虑最多的应该就是通勤了，以身处上海的DT君为例，租房的首要条件就是离地铁站不能太远。毕竟通勤主要靠地铁，如果步行十分钟还不能到地铁站，恐怕会严重影响工作和生活质量。距离地铁站越近，DT君就可以接受更高的租金。

我们计算了各个城市待租房源与其最近地铁站的距离，并按照500米以内、500-1000米、1000-2000米、2000-5000米和5000米以上对TA们进行分类。

结果如上图，上海租客对于地铁距离最为敏感，每与地铁站距离更近一档，租金就会有较大幅度上升；北京与深圳对于地铁距离的要求似乎不如上海那么苛刻，只要在1000米的范围内，近些远些都能接受，但如果更远些，租金会直接少去一大截。

相较起来，广州就有些佛系了，租金随着地铁站距离的变化曲线非常稳定，大家对于交通枢纽的热情还撑不起太多溢价。DT君不禁怀疑，难道广州开车上班更方便，所以离地铁站近不是通勤刚需？

但查询了下高德数据，广州和北京、上海一起站在立体化拥堵程度极高的这一栏里。DT君只能随意猜测，广州人的远距离通勤并不普遍，或者上班时间并没有那么漫长苛刻，所以住离地铁站远一些也没有太大影响（也欢迎广州的朋友留言解惑）。

（图片来源：高德地图《2018Q3中国主要城市交通分析报告》）

除了通勤，DT君在选择租房时还会关心，周边生活是否方便。

在这里我们引入了DT财经城市数据库的BLECTS指数，综合其中对于地铁站辐射圈的居住功能、商业功能和休闲娱乐功能的评价指数，对地铁站辐射圈内的生活便利度进行指数化评估。

在计算了地铁周围房源平均租金和居住便利度的关系后，我们发现，除了深圳，其他三城的的租金和居住便利度呈现明显的正相关。人们租更贵的房子，大概率上会享受到更好的城市资源，生活也更加舒适。

我们前面提到租金高地即名企聚集地的北京，租金与居住便利度的相关系数也达到0.61——一定程度上表明，帝都这些聚拢商务资源的地方，其他城市资源并不差。

深圳跟大家不一样，乃真·奋斗之城。

作为一座比较新的城市，TA各项资源的匹配度还不够好，不管是钢铁森林的CBD，偏居一隅的科技园区，还是绿化满满的高级住宅区，都不太具有商业和生活气息，在DT君的居住便利度评价中很难获得高分。与此对应，付出较高租金住在公司旁边的深圳青年们，大多没有享受到与价格匹配的繁华资源，潜心工作才是要紧事，如果奋斗之余还渴望丰富便利的生活，暂时也只能指望大公司提供更多福利了。

▍ 怀揣5000元巨款，去哪能实现你的租房自由？

在对各个城市评头论足一番后，还是得为大家考虑一下到底怎么租房的问题——这里只能以DT君个人偏好作为模拟条件了。

对于大多数像DT君这样的贫困青年，虽心怀对200平米大平层的向往，但奈何心有余而力不足，还是得摸着荷包，在预算范围内谨慎选择。

按租金区间进行统计，各个城市的租房市场结构特点一目了然：广州绝大部分房子每月租金在3000元以下；北京月租金在3000元以下的房源比例格外低；租金预算调至6000元以上，在上海将拥有最多的选择……

之前的文章中我们已经分析过，以5000元/月的预算，在北京实在是租不到什么好房，那么，到了其他一线城市呢？

在广州，96%的房源月租金在5000元以下，而在深圳这个比例是84%——也就是说，在北京租不到像样房子的年轻人们，南下就能获得租房自由。

上海月租5000元以下的房源比例跟北京差不多，但可选数量高出近6成，就算得付出同样高昂的租金，魔都青年挑起房来还是比帝都小伙伴更加自如一些。

DT君将四个城市月租金在5000元左右的房源都落在了地图上，差别挺明显：北京、上海这个价格区间的房源较多，主要还是集中在核心地段，一路往城市边缘开，也还是有不少选择；深圳和广州的房源相对来说就稀疏很多，核心地段的密度明显更大。

每月付出5000元房租，在北上广深分别意味着啥？细化下房源类型，各城市间的差别就更加形象生动了。

在北京，这意味着紧挨着故宫的东四不到20㎡的通间，朝阳和海淀装修一般的50㎡一室户，丰台、石景山精装大两室，遥远的房山、昌平、通州等地的豪装三室套间。

上海则是靠近田子坊的25㎡老破小，内环附近的精装一室户，内环外装修极不稳定的两室户，宝山、闵行的精装大套房，或者是位于青浦、松江的毛坯别墅。

深圳样貌好一些，基本都能住到精装，在福田和南山的核心地段是一室户，罗湖、盐田和宝安中心等区域能住到两室，而到了龙岗，不是大平层就是复式楼。

广州明显“享受度”高出一截，这个价位对应核心地段越秀南和珠江新城的精装甚至豪装一室户，越秀和天河其他位置的大两室，到了稍微外围一些的白云、黄埔能住到精装/豪装大平层，不远处的番禺则有豪装别墅向你招手。

想靠5000元实现租房自由、享受美好生活，京沪的同志们可能得考虑换个城市。

▍ 要租最合适的房？理想生活没那么容易

在控制预算之后，DT君根据自己的租房要求，即交通方便、生活便利，在北上广深挑选出比较理想的待租房源，TA们满足这些条件：①月租不超过5000元；②距离地铁站不超过1000米；③所处地铁站辐射圈居住便利度得分排在全城TOP 10。

广州凭借着低租金的巨大优势，在较为严苛的条件下仍然筛选出了大量房源，租金相对来说还格外低，光从租房来看，这绝对是幸福度最高的一线城市。

在广州的衬托下，上海与深圳的租客们竟然不那么幸福了。

当然，首位还是属于北京，拉出其他一线城市溜一圈，也没有改变TA租房困难的事实，价格最贵与选择最少都属于帝都的租客们，所以这大概是个物以稀为贵的循环反复？

分析到这里，对指导大家租房好像也没有太多实用价值。

倒是DT君在一张张租房地图背后看到了许多朋友的影子：住在公司旁边随叫随到、拿着住房补贴的小Z，这两年房租已经涨了三轮；住在城市南郊最大购物中心旁边的小L，每天有两小时在通勤路上；小F这两年从市中心搬到了地铁线路的倒数几站……他们都是大城市青年，被调侃着贴上社畜、精致穷人等一个个标签。

也就是在现阶段叫嚷着辛苦而贫穷的生活中，租到一间心仪的房，实实在在过上大城市的理想生活，显得有些困难。在文末，我们会继续给出数据包，或许对大家具体的租房需求有帮助。

这个数据包包含北上广深各个地铁站的租金和居住便利度得分，附带一份DT君精心筛选出的理想房源列表，关注DT财经（公众号ID：DTcaijing），回复“ 租房”即可获取数据。

数据 | 罗钰婧

编辑 | 唐也钦

设计 | 张梓豪、王君奕

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