二手房买卖流程和注意事项

标签: 生活感想 | 发表时间:2012-09-02 20:37 | 作者:panxiaoliang
出处:http://www.13775.org

正在换一套房子,一套买一套卖,几乎是在同时办理,其实买卖方没有那么复杂,但是有很多的注意事项,对于第一次购房的人来说,确实是比较不清楚,但是房屋买卖已经不是买个电脑啥的,而是一个合同,一个过程。

找房,看好,价格谈完之后:

0. 价格

有一个五年和唯一的问题,从上次买进到现在超5年以上的房子不用交营业税,如果是卖房人的唯一一套房子,那么不需要交所得税,具体比例可以查。这些都是卖方的,但是有些人想把这些税让买房人出。(这一点肯定会在谈价格的时候说清楚。)买的人会要交契税,这个是免不了的。

1. 定金合同

确定房子的价格和大致的付款流程,如果有中介,还会涉及到中介的费用等,中介一定要卡死,不到房产证收件收据办出来和交房,可以给一部分,但是坚决不能付清,免得他们到时候撒手不管了。

这还不是正式合同,通常是给大家一个基本约束,定金不宜过多也不宜过少,一般都是2-5万。注意在定金合同之前,一定要确认看到几个东西:
a. 确认房子的地址和房产证上的都是相同的。(当然一定要见到产证)
b. 最好去房地产交易中心查询房产证的情况是否有抵押。
c. 确认房产的性质是否是使用权,土地形式是划拨还是转让。(这些自己查吧)
d. 对买家来说,了解清楚房产证上是谁以及他们的家庭情况,是否家里都同意卖。(这是一个比较微妙的过程,房地产交易中心一般是不需要房产证上的人的婚姻状况信息的,但是贷款的时候可能会需要)另外还有一个户口的问题,要确认让人把户口都迁走,很多的纠纷都是因为户口的问题。
e. 对于卖方来说,要了解买方是否被限购等情况,如果被限购导致不能买的情况,一定要在合同中注明赔偿条款。

2. 交易合同。

所有的合同都是要在交易中心网上备案的,中介可以连接直接出合同,交易中心也可以打印这个合同,只要双方去填写一种单子就可以了,所以这个过程其实无论中介或者是交易中心都是一样的。

交易中心的合同是格式合同,框架是不会改变的,重点只在几个地方:
a. 交房时间。
b. 付款时间。
c. 过户时间。
d. 合同金额。
e. 违约条款。
如果有其他需要注明的就在上面写明。

卖家可能有些事情是中介来代办的,但是这个时候一定要买家和卖家见面,并且身份证,房产证,都要看到。

具体的付费等情况,房地产交易中心不会介入,所有的付款过程不可能有一个像支付宝一样的担保情况,所以每次支付的时候,对于买家来说,一定要卖家出个收条,或者是保留好付款凭证,以备后续查看之用。一般签订合同的时候需要有一笔首付款,无论是现金或者是贷款,因为需要有个申税(同时查询买家是否可以购房)的过程花一些时间,所以肯定不会当天签合同,当天交易。一般过户发生是在绝大部分钱都到位的那天进行,另会留有几万在交房那天。

这还只是买卖合同,如果是贷款的话,那就更加复杂了,不过也基本上按照他们的指示来做吧。

3. 缴税过户

这部分我还没走到呢,还有后面的交房的过程,下次再来说吧。

基本的体会就是中介不可信,还要时刻防着中介搞些东西,涉及到这种大件,还是找个信得过的亲戚或者挚友吧。

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