关于2018年上半年房地产行业，保利地产说了这10点！

今年上半年，在宏观上去杠杆的背景下，地产行业里频传“钱荒”“裁员”“债务违约潮”，监管上融资收紧、调控加码，瞬息万变的楼市令地产人陷入了前所未有的迷惘。

村长最近也看过不少机构关于上半年楼市的材料和研报，地方和全国性的都有，但是大多都是盲人摸象，难窥全豹。

“春江水暖鸭先知。”没有谁比一线的房企更能了解行业水温的变化，而作为房企中的领军角色，保利、万科等房企的研究是最好的参考。

近日，保利发布了2018年上半年房地产行业研究报告。

2016、2017年两篇房地产白皮书已经充分显示了保利的前瞻性视野，从购房需求分野到厘清存量市场，其对市场的判断一直是行业内学习的对象。

而这份报告从短期和长期两个维度出发，清晰地梳理了目前行业面临的形式和未来的发展脉络，值得地产从业人员学习、借鉴。

话不多说，来看一下村长从中总结的10个要点。

房地产已经成为互联网之后的另一种链接

房地产已经成为互联网之后的另一种链接，这种链接将比互联网更有优势。互联网是用技术创新扫平障碍，而房地产则更扎实，可链接“人、资本、产业”等多方资源，实现资源要素的优化配置，助力产业升级发展、推进城乡建设。

本轮快速扩张已至尾声，行业短期面临调整

房地产运行呈明显周期性特征，地产金融、棚改等多项政策变数之下，未来一年行业短期面临调整。本轮快速扩张已至尾声，房企宜调整投资、财务等经营策略，为下一轮增长作铺垫。

三四线城市走向分化，部分城市风险加大

三四线城市的矛盾，是供给弹性大与购买力不足的矛盾，周期的波动容易大起大落。随着库存逐步补充，将走向分化。加之金融市场动荡、资金回流一二线，尤其是下半年房地产税会有系列动作，相关信息将明显影响市场预期，购房者将优选配置优质资产，部分三四线资产或将承压。

不要激动，货币“放水”但非“漫灌”

当前的宽松货币政策“放水”但非漫灌，主要是为了对冲外围经济利空因素和经济下行风险。因此地产行业资金紧绷形势难改善，不宜对宽松货币环境存过多期许，但亦存部分积极因素，如居民按揭环境改善有望带动销售回笼加速。

三、四线量价见顶，资金回流一、二线

近一两年三四线购房加杠杆较快，银行对三四线城市按揭管控趋严，资金或重新回流一、二线。

三四线量价见顶、市场风险逐步显现，必须分类分析、甄别风险。“三四线之王”的碧桂园暂停“全覆盖”战略，就是一个信号。

行业短期或调整，现金为王

房企资金链持续紧绷、棚改等多重因素影响下部分三四线城市市场风险加大，未来一年行业面临短期调整，宜加强“现金流”管理，加紧回笼资金，确保财务稳健，以应对行业短期调整风险，适应周期变化。

城市运行逻辑巨变，不是所有房都能买

全国的轮动分化，房企城市投资需分类分析。

不同三四线城市在供给侧和需求侧表现差异较大。供应端需高度关注土地供给量。需求侧需把内生需求和外溢需求分开把握。

外溢型三四线城市，如环京、沪、深等城市调控不放松，重回内需，容量预期下调；

依赖棚改型三四线市场缩量，后市遭受遇冷风险；

内需型三四线城市依赖本地改善客群与乡镇进城客群，考验价格承受能力。

图：三四线城市分化的核心原因——供给侧与需求侧表现差异

供给侧变革开启，未来各线城市房地产运行市场逻辑将存根本性差异

各线城市面临的土地约束条件存较大差异，供给侧变革因地制宜。一线城市：供给弹性极低型，面临供给不足的硬约束，供需矛盾突出；二线城市：供给弹性适中型，仍有一定增量空间；三四线城市：供给弹性超强型，能迅速释放供应，缓和供需矛盾。

棚改政策调整不是“一刀切”，不宜夸大

棚改政策调整早有端倪，货币化支持力度本就预期减弱。棚改政策调整也非“一刀切”，收紧是趋势，但不宜夸大影响。“国开行上收棚改审批权”更应放置在地方债务清理的大环境之下去理解。
同时棚改力度全国差异显著，影响不应一概而论。

房企“去地产化”，实质是向“地产+运营”升级

房企“去地产化”的实质是向“地产+运营”升级，房地产成为“新型链接”，链接资本、产业等多方资源与城市共同发展。

房企顺应行业发展变局，升级企业发展战略，由“单一开发”向 “开发+运营”发展，包括为了获取土地资源的“运营”，如各种概念拿地，亦有房地产运营子领域发展，如长租公寓、养老地产、物流地产等。

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