启动资金两百万，能做精品酒店么？海滨三线城市，在这里三星级酒店房价两百左右，做精品酒店可行么？

题主你好，我从2010年开始进入酒店投资行业，经手了包含7天、如家、汉庭、速8、和颐、格林豪泰、桔子酒店等市面上见得到的快捷酒店的投资，累积项目超60多个。现在是一家国内黑马级中档酒店品牌的投资总监。

下面我将根据亲身经历，从三个方面对这个问题做一些分享，希望能帮到你。

1. 什么是精品酒店？

2. “小而美”的酒店案例分享

3. 酒店设计、施工、采购备品、运营、营收方面的经验分享

1.在回答可行性的问题前，我们首先需要厘清一个概念： 什么是精品酒店。

我们常说的精品酒店，它起源于上世纪80年代初，先在美国和欧洲等发达国家和地区发展。1998年后，我国经济正处于发展迅速阶段，一线城市（北、上、深）开始出现了几家精品酒店，如 北京东升凯莱酒店、北京颐和安缦等等。那时的精品酒店属性中还带着“高端”“奢华”等词汇。

随着后续我国经济不断突飞猛进，以商务人群为代表的中产阶级队伍日益壮大，精品酒店现已成为酒店时尚的风向标。无论是从城市经济特区，还是各个酒店品牌，精品酒店都成了投资方向的香饽饽。

现在的精品酒店依旧包含了像安缦、东升凯莱这样的高端品牌，同时顺应着市场的发展，也推导了新的分支——即以中档精品、主题精品和民宿精品为核心的中端精品系列。

2.实话实说，题主的这个启动资金做中档精品和主题精品酒店是有些捉襟见肘的，可能在有合适物业的大前提下做个民宿精品是没问题。

我在中档精品领域的经验比较丰富，所以分享一个我经手过的，被许多业内人士谬赞为 “经典”的中端精品酒店案例。

这个酒店项目地址坐落在北京西四环边的五棵松。首都的地段大家都知道，景色条件虽无法跟海滨比，但寸土寸金的地段更要求投资回报，我介绍的这个案例就是物业小、回报高的典型， 从综合性角度来看是当之无愧的“小而美”。

在这插一句，说下我们多年来对小型酒店的定位和市场竞争力看法。

从用户角度讲，小型酒店或者小型精品都是卖方市场决定的产物，即物业方的条件决定（地段、租金、面积、政策等等综合）了酒店的产品属性。作为客人，他们更愿意花同样的价钱住相对更大的房间，只是市场供求原因让他们没有多余的选择。那 如何让顾客在小空间里没有“吃亏”感，我们认为在空间和舒适度上找突破点是比较合适的——把“看着舒服”切切实实地落到“住着舒服”。从投资的角度来讲，面积和租金是固定的，相同面积能设计出来更多房间，那多出的房间都是增加的净利润，所以优化排房、多排房是实现利润最大化不二法门。

好了，回归正题

我们是2015年4月份拿到的这个项目，地址位于北京五棵松六建社区的大院里，从大道进来需要通过社区的大门，穿过一小节绿化带，然后映入眼帘的就是这一栋2200㎡的破旧的小楼——一个不怎么样的社会旅馆。

这里面有83间房，每间大概在12-15㎡，当时RevPAR （Revenue Per Available Room ，每间可销售房收入）在250左右的样子，楼体不但破旧，还布满了爬山虎。周边更是脏乱嘈杂，而且位置较为隐蔽，并不处于现眼地段。

我们第一个“动刀”的地方就是加固，因为住宿服务业安全永远是“1”，其余的内容都是“0”。只有有“1”在牢牢的牵头，后续的工作才不会落到归于0。所以在我的建议下，我们花超过一个月的时间去做结构加固的设计，绝对不允许敷衍了事，因为一旦发生坍塌那将会是“灭顶之灾”。

然后就是房间问题。第一是要保证排房的房间数量，第二是受面积有限，空间虽小但不能让宾客感到压抑感。所以对公区进行了优化，确保了一定量的房间数，同时摈弃掉很多 “华而不实”设计。

我们没有设计高级的宴会厅。而是把前厅、大堂、读书吧、餐厅、咖啡厅、商务、休闲等功能场景融合在一起，还取了一个直白的名字——七合一空间。

这个酒店的目标客群大多是商旅人士和旅游的家庭，路途中奔波劳累，洗个舒服的澡、睡个好觉、吃个好早餐是酒店解决宾客的核心之一。我们准备的淋浴能够3秒快速来热水；床垫采用进口独立弹簧的，翻身都不影响他人；床上标配两种枕头，另有额外的十余种可替换选择；60x80的高星级酒店布草标准。

值得一提的是我们在淋浴间有个小创新（在当时来说，现在有些酒店也在效仿），那就是我们的沐足石。通常我们淋浴时，洗脚都得弯着腰，花洒的水疯狂地冲着后脑勺和后背，常常手忙脚乱地搓两下就完事，体感不是很好。有了沐足石，就完美的解决了此类问题。

由于市面没有现成的，当年是手稿拿给供应商做的

此外，我们在酒店的走道区域还添加了“维生素加油站”，随时让宾客补充能量、补充营养。

夜间8点-12点在七合一空间免费供应“深夜暖胃粥”，帮助宾客舒缓肠胃，营造入睡心情

还有免费的商务打印区，方便出差、旅行的宾客修改和打印资料。

酒店一方面要满足住客关注的舒适度，服务质量等问题，另一方面我们也需要关注营收问题（RevPAR）。所以当时产品设计时请了“京圈”的好几家公司来设计，关键部分甚至是亲自操刀解决的。

项目合同是2016年4月签订，5月份做加固并装修进场，经过3个月的日夜拼搏，8月中下旬进入筹备上线工作，于9月8号开始试营业。个别股东提议干脆直接上线，先有进账再慢慢整改，被我严词拒绝。

服务业面向市场，必须是要自己认可能拿得出手的东西，一旦不好的口碑形成，后面修补的成本会出奇的高。基于此，整理完一系列问题后，我们又紧锣密鼓的调整了近2个月的时间。

最终，我们于11月18日正式上线。

正是因为我们在开业之前严苛的自检和调整，加上前期针对“小”房间做大量的创新和呈现，“小”并没有影响到店面生意，反而是开业一周就满房，携程APP好评条数激增，评分直奔4.9。

7月RevPAV 514;8月RevPAR 543，与之前180-200相比，增涨了2.5倍左右

作为当时的第一家中档精品酒店，RevPAR竟持续高过同商圈某星级酒店和某上市公司中档品牌酒店。（快捷酒店的RevPAR在150左右，中档则在350左右）

这让我们更加笃定：小不是问题，只要美就会吸引客人来！

3.以上就我想分享的真实的案例，在这也 总结几条经验吧，望选择性采纳：

设计方面：

1. 要用运营思维做设计，好多设计在实际运营过程中非常鸡肋，属于花钱耽误事。

2. 要用成本思维做设计，华而不实不要，哗众取宠不要。

3. 要用用户思维做设计，站在住客的角度上去思考产品，才能做出让顾客舒服的产品。

施工方面：

1. 一定要有同档次酒店装修经验的，你要相信干快捷的施工队伍做不好精品酒店的装修。

2. 根据自身的经验、精力来选择，如果两者都具备，那自管是第一选择。倘若经验精力都不能支撑，那么我建议最好大总包，不然分包一个个天天干仗，你天天要当家长化解矛盾。

3. 假设你是做加盟品牌，一定要找个靠谱且专业的品牌方项目经理帮你盯现场，不然干完了品牌方验收通不过，你就前后为难了。

采购备品方面：

1. 采购要讲供应链的价值，B端的采购水分非常之大，很多“玄机”，如果能借助大企业的供应链，就能买到性价比高的物料。

2. 开放采购方式，一定要货比三家，有些东西一比较就明白了。

运营管理方面：

1. 团队方面：重视人才，善用人才，建议把你的店长当做自己合伙人，满足他的需求，解决他的痛点，让他来服务好客人，管理好他的团队

2. 服务方面：结合上一条，酒店属于传统行业，又是个劳动密集型产业，从业人员大多心中没有服务意识，只是机械地完成工作。所以重视团队成员，满足团队成员，“服务好”他们，让他们由衷的带着关爱和微笑去服务好宾客，

3.卫生方面：卫生是衡量一个酒店的重中之重，也是基础中的基础。卫生做得好，证明团队管理好，执行到位。卫生好，代表服务自然不会差。酒店可以卫生好，服务不怎么样的情况；但如果卫生差，它的服务就一定差。

营收方面：

好产品+好服务获得好口碑，好口碑产生复购，复购产生高出租率，有了高出租率，就可以做收益管理，我们每两个小时会统计一下同商圈竞品的数据，根据我们的库存和同商圈酒店的数据来实时调整我们的卖价，就像机票售价一样实时变动，一天一间房多卖10块钱，100间房一年下来都是几十万的纯利润。

我罗里吧嗦的也码了这么多字了，大家看完有什么想商讨或者批评指正的欢迎留言私信。或者大家想了解更多的案例细节，也可以联系我，我也会持续补充干货内容。