启动资金两百万,能做精品酒店么?海滨三线城市,在这里三星级酒店房价两百左右,做精品酒店可行么?

标签: 资金 百万 精品 | 发表时间:2021-09-01 19:45 | 作者:姑婆那些事儿
出处:https://www.zhihu.com/billboard
姑婆那些事儿的回答

题主你好,我从2010年开始进入酒店投资行业,经手了包含7天、如家、汉庭、速8、和颐、格林豪泰、桔子酒店等市面上见得到的快捷酒店的投资,累积项目超60多个。现在是一家国内黑马级中档酒店品牌的投资总监。

下面我将根据亲身经历,从三个方面对这个问题做一些分享,希望能帮到你。

1. 什么是精品酒店?

2. “小而美”的酒店案例分享

3. 酒店设计、施工、采购备品、运营、营收方面的经验分享




1.在回答可行性的问题前,我们首先需要厘清一个概念: 什么是精品酒店

我们常说的精品酒店,它起源于上世纪80年代初,先在美国和欧洲等发达国家和地区发展。1998年后,我国经济正处于发展迅速阶段,一线城市(北、上、深)开始出现了几家精品酒店,如 北京东升凯莱酒店、北京颐和安缦等等。那时的精品酒店属性中还带着“高端”“奢华”等词汇。

随着后续我国经济不断突飞猛进,以商务人群为代表的中产阶级队伍日益壮大,精品酒店现已成为酒店时尚的风向标。无论是从城市经济特区,还是各个酒店品牌,精品酒店都成了投资方向的香饽饽。

现在的精品酒店依旧包含了像安缦、东升凯莱这样的高端品牌,同时顺应着市场的发展,也推导了新的分支——即以中档精品、主题精品和民宿精品为核心的中端精品系列。

安缦酒店

2.实话实说,题主的这个启动资金做中档精品和主题精品酒店是有些捉襟见肘的,可能在有合适物业的大前提下做个民宿精品是没问题。

我在中档精品领域的经验比较丰富,所以分享一个我经手过的,被许多业内人士谬赞为 “经典”的中端精品酒店案例

这个酒店项目地址坐落在北京西四环边的五棵松。首都的地段大家都知道,景色条件虽无法跟海滨比,但寸土寸金的地段更要求投资回报,我介绍的这个案例就是物业小、回报高的典型, 从综合性角度来看是当之无愧的“小而美”

在这插一句,说下我们多年来对小型酒店的定位和市场竞争力看法。

从用户角度讲,小型酒店或者小型精品都是卖方市场决定的产物,即物业方的条件决定(地段、租金、面积、政策等等综合)了酒店的产品属性。作为客人,他们更愿意花同样的价钱住相对更大的房间,只是市场供求原因让他们没有多余的选择。那 如何让顾客在小空间里没有“吃亏”感,我们认为在空间和舒适度上找突破点是比较合适的——把“看着舒服”切切实实地落到“住着舒服”。从投资的角度来讲,面积和租金是固定的,相同面积能设计出来更多房间,那多出的房间都是增加的净利润,所以优化排房、多排房是实现利润最大化不二法门。

好了,回归正题

我们是2015年4月份拿到的这个项目,地址位于北京五棵松六建社区的大院里,从大道进来需要通过社区的大门,穿过一小节绿化带,然后映入眼帘的就是这一栋2200㎡的破旧的小楼——一个不怎么样的社会旅馆。


老酒店正门 酒店侧后方(像不像童话里的藤蔓屋?)

这里面有83间房,每间大概在12-15㎡,当时RevPAR (Revenue Per Available Room ,每间可销售房收入)在250左右的样子,楼体不但破旧,还布满了爬山虎。周边更是脏乱嘈杂,而且位置较为隐蔽,并不处于现眼地段。

我们第一个“动刀”的地方就是加固,因为住宿服务业安全永远是“1”,其余的内容都是“0”。只有有“1”在牢牢的牵头,后续的工作才不会落到归于0。所以在我的建议下,我们花超过一个月的时间去做结构加固的设计,绝对不允许敷衍了事,因为一旦发生坍塌那将会是“灭顶之灾”。

然后就是房间问题。第一是要保证排房的房间数量,第二是受面积有限,空间虽小但不能让宾客感到压抑感。所以对公区进行了优化,确保了一定量的房间数,同时摈弃掉很多 “华而不实”设计。

我们没有设计高级的宴会厅。而是把前厅、大堂、读书吧、餐厅、咖啡厅、商务、休闲等功能场景融合在一起,还取了一个直白的名字——七合一空间。


前厅 公区 餐区 只能放三套桌椅的小院

这个酒店的目标客群大多是商旅人士和旅游的家庭,路途中奔波劳累,洗个舒服的澡、睡个好觉、吃个好早餐是酒店解决宾客的核心之一。我们准备的淋浴能够3秒快速来热水;床垫采用进口独立弹簧的,翻身都不影响他人;床上标配两种枕头,另有额外的十余种可替换选择;60x80的高星级酒店布草标准。

明星商务间 和风间(因为小,放床都过于拥挤,索性改成榻榻米)

值得一提的是我们在淋浴间有个小创新(在当时来说,现在有些酒店也在效仿),那就是我们的沐足石。通常我们淋浴时,洗脚都得弯着腰,花洒的水疯狂地冲着后脑勺和后背,常常手忙脚乱地搓两下就完事,体感不是很好。有了沐足石,就完美的解决了此类问题。

沐足石

由于市面没有现成的,当年是手稿拿给供应商做的

沐足石与淋浴喷头的距离(也是手稿)

此外,我们在酒店的走道区域还添加了“维生素加油站”,随时让宾客补充能量、补充营养。

夜间8点-12点在七合一空间免费供应“深夜暖胃粥”,帮助宾客舒缓肠胃,营造入睡心情

还有免费的商务打印区,方便出差、旅行的宾客修改和打印资料。

酒店一方面要满足住客关注的舒适度,服务质量等问题,另一方面我们也需要关注营收问题(RevPAR)。所以当时产品设计时请了“京圈”的好几家公司来设计,关键部分甚至是亲自操刀解决的。

项目合同是2016年4月签订,5月份做加固并装修进场,经过3个月的日夜拼搏,8月中下旬进入筹备上线工作,于9月8号开始试营业。个别股东提议干脆直接上线,先有进账再慢慢整改,被我严词拒绝。

服务业面向市场,必须是要自己认可能拿得出手的东西,一旦不好的口碑形成,后面修补的成本会出奇的高。基于此,整理完一系列问题后,我们又紧锣密鼓的调整了近2个月的时间。

最终,我们于11月18日正式上线。

外立面(正面) 改造前 改造后 酒店秋季的外立面

正是因为我们在开业之前严苛的自检和调整,加上前期针对“小”房间做大量的创新和呈现,“小”并没有影响到店面生意,反而是开业一周就满房,携程APP好评条数激增,评分直奔4.9。


7月RevPAV 514;8月RevPAR 543,与之前180-200相比,增涨了2.5倍左右

作为当时的第一家中档精品酒店,RevPAR竟持续高过同商圈某星级酒店和某上市公司中档品牌酒店。(快捷酒店的RevPAR在150左右,中档则在350左右)

这让我们更加笃定:小不是问题,只要美就会吸引客人来!

3.以上就我想分享的真实的案例,在这也 总结几条经验吧,望选择性采纳:

设计方面:

1. 要用运营思维做设计,好多设计在实际运营过程中非常鸡肋,属于花钱耽误事。

2. 要用成本思维做设计,华而不实不要,哗众取宠不要。

3. 要用用户思维做设计,站在住客的角度上去思考产品,才能做出让顾客舒服的产品。

施工方面:

1. 一定要有同档次酒店装修经验的,你要相信干快捷的施工队伍做不好精品酒店的装修。

2. 根据自身的经验、精力来选择,如果两者都具备,那自管是第一选择。倘若经验精力都不能支撑,那么我建议最好大总包,不然分包一个个天天干仗,你天天要当家长化解矛盾。

3. 假设你是做加盟品牌,一定要找个靠谱且专业的品牌方项目经理帮你盯现场,不然干完了品牌方验收通不过,你就前后为难了。

采购备品方面:

1. 采购要讲供应链的价值,B端的采购水分非常之大,很多“玄机”,如果能借助大企业的供应链,就能买到性价比高的物料。

2. 开放采购方式,一定要货比三家,有些东西一比较就明白了。

运营管理方面:

1. 团队方面:重视人才,善用人才,建议把你的店长当做自己合伙人,满足他的需求,解决他的痛点,让他来服务好客人,管理好他的团队

2. 服务方面:结合上一条,酒店属于传统行业,又是个劳动密集型产业,从业人员大多心中没有服务意识,只是机械地完成工作。所以重视团队成员,满足团队成员,“服务好”他们,让他们由衷的带着关爱和微笑去服务好宾客,

3.卫生方面:卫生是衡量一个酒店的重中之重,也是基础中的基础。卫生做得好,证明团队管理好,执行到位。卫生好,代表服务自然不会差。酒店可以卫生好,服务不怎么样的情况;但如果卫生差,它的服务就一定差。

营收方面:

好产品+好服务获得好口碑,好口碑产生复购,复购产生高出租率,有了高出租率,就可以做收益管理,我们每两个小时会统计一下同商圈竞品的数据,根据我们的库存和同商圈酒店的数据来实时调整我们的卖价,就像机票售价一样实时变动,一天一间房多卖10块钱,100间房一年下来都是几十万的纯利润。

我罗里吧嗦的也码了这么多字了,大家看完有什么想商讨或者批评指正的欢迎留言私信。或者大家想了解更多的案例细节,也可以联系我,我也会持续补充干货内容。

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