夏 春：内地与香港为什么经常互不理解？

夏春博士，诺亚控股集团首席经济学家、董事总经理

作者按：10月24日，我在北大九二级同学微信群就香港问题做了一个小时的讲座，完全没有事先准备，讲得比较随意，不拘泥于细节的瑕疵。香港是本难懂懂的书，这些看法只是基于个人的观察，也未必客观公正，相信在香港生活时间更长的朋友，可以给出更深层的思考。欢迎大家批评指正！

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各位同学大家好，今天晚上跟大家聊一下香港，这个系列讲座开始就计划讲一下香港问题。我们北大九二级的同学在97年7月份毕业之前，在五四大操场上亲眼看到了大屏幕上显示的香港回归的场景，当时很多同学都站在那个操场上，相信这一幕给大家留下很深刻的印象。

 

我本人是2008年8月7号从美国毕业以后来到香港，第二天8月8号奥运会开幕，相信大家都还有印象。一晃在香港就呆了13年了，这13年对香港的理解是一步一步逐渐加深的。尤其是我前面7年在大学教书，跟香港社会的互动性并不太强。

 

2015年后的6年时间我在诺亚财富工作，经常要出差，在内地的时间基本上要占1/3，感觉和香港的互动性也没有那么强。

直到2019年社会暴力事件，再就是2020年疫情封锁到现在，我有大量的时间留在香港，重新来观察和思考一些香港深层次的问题。

 

我们的九二同学群里面在香港工作的同学其实并不多。但平时大家在这个群里面有很多关于香港的讨论。我平时因为工作比较忙，没有太多参与讨论，加上我自己对香港的理解和认识也有一个过程，可能在一段时间里，我和大家对香港的理解也比较的类似。

 

到后面我慢慢发现，尤其是最近这两三年，我对香港问题的观点可能跟群里的一些观点，甚至可以说跟绝大部分的微信群里面关于香港的看法，有一些明显的不同。

 

香港的现状或者说一些大概的情况，大部分同学都有所了解，但是我认为要深刻理解香港问题，需要从一个非常本质的角度去理解它，就是她的制度、特别是她的法律跟内地是截然不同的。

 

很重要的一个研究（金融的发源理论）认为，决定这个世界上国家和国家之间，人的行为、思维方式、整个制度结构，包括市场的发展、金融的发展的区别的，归根到底跟法律制度的差别有密切关系。法律制度潜移默化影响了每一个人，在我们小时候就影响我们了。

 

我们大多不熟悉香港人小学时候受的教育，但是我们在内地受的教育，从小学开始就对每个人产生长久的影响。比方说我们从小就被教育，国家利益是高于个人利益的，无论内地还是其他采用大陆法、民法这些国家的人，都是这么认为的。

 

但是生活在普通法、英美法或者海洋法国家和地区的人，很小就被教育个人利益要高于集体利益。这还只是不同法律制度的一个差别，其他方面差别同样很大，延伸开来就会体现到宏观层面的差异。

 

现在，内地人看香港人不理解，香港人看内地人也不理解，除了历史发展的差别，很大程度上是法律制度差异造成的底层思维逻辑，看待事物的角度的不同造成的。很多时候我们只看到了表面的差异，却忽视了这种最深层的差异，彼此争论不休，往往会把矛盾进一步激化。

 

另一个差异体现在，我们在内地的政治经济学的教育主要是马克思政治经济学，这个理论强调经济基础高于其他的政治因素，就是所谓的生产力决定生产关系，生产关系反作用于生产力，这些我们都可以倒背如流。

 

但在香港、英美等主流经济学盛行的国家和地区，大家的理解是制度决定一切，他们认为经济结果实际上是制度决定的，跟我们的看法正好反过来了。这样就导致了很多的现象，很多的问题，内地人跟香港人的看法有非常大的差异。

 

最典型的例子就是绝大部分内地朋友看香港，不管是北大的同学，高层领导，他们眼里香港的深层矛盾就是土地问题，或者说住房问题，或者贫富差距问题。大家普遍认为香港的地产发展商是所有矛盾的根源，一些极端的观点甚至呼吁打倒发展商。

 

即使很多在香港工作生活了很多年的内地人也坚持这样的观点。他们习惯用马克思的批判眼光来看待香港、香港人、香港社会，我很多朋友都是这样的。

 

但是在香港，虽然多年来相对于收入来讲房价一直很高，是重大的社会问题，但是香港人很少把住房问题当作最核心的矛盾，与内地人的看法有很大的差别。

 

比如说2019年的社会暴乱，2014年的“占领中环”，都没有任何人打出标语要解决房地产问题、贫富差距问题、要打倒地产商。

每当有人指出这点，（包括在香港生活的）一些内地人习惯性地认为，香港人没有觉悟，傻，笨，被洗脑。但我个人感觉，这种居高临下的视角看问题，不是很好的角度。

 

香港过去每年七一都有游行，这么多年下来只有一年，也就是2011年打出了“打倒地产霸权”这个旗号。当年有一本书《地产霸权》出版。但实际上很多人不知道，这本书其实是很多年前写的，90%的内容只是在讲香港房地产的发展历史，指出香港存在的问题，但主要观点并非要打倒地产霸权。

 

这本书原来是英文版，后来在2011年翻译成中文，出版商为了吸引眼球就把原来的书名改了，然后让作者开篇写了一章新的内容迎合这个书名。因此，2011年的七一游行选择了住房问题作为主题，但是之前和之后都没有以此作为主题。

 

现在，几乎所有批评香港的人都把住房问题，或者说发展商的问题作为一个最重要的视角，但是你如果去跟香港人聊，他们会说住房问题的确重要，但并非头号问题。如果是的话，那么香港在回归前和回归后都应该不断地以此为主题来游行和抗议，但这并非事实。

 

所以实际上香港人和内地人看香港问题，角度是非常不一样的。那么香港人到底认为问题出在哪里呢？他们认为头号问题是回归后特区政府不作为，导致了经济发展缓慢，民生停滞不前。特区政府的“积极不干预”政策是港英政府留下来的一个传统，曾经被视为香港依赖市场经济高速发展的关键因素。

 

当我们去看别的国家或经济体的时候，我们习惯用自己的思维方式，觉得经济基础决定了政府结构，所以我们认为是经济发展的不好，或者说是发展商垄断造成了很多矛盾，使得政府没有办法运作。

 

但是在香港这边大家的想法是反过来的，他们觉得发展商实际上是按照经济规律在自由的竞争，只要不违法，出现了垄断，他们也并不觉得是很严重的问题。包括在美国，现在共和党也不觉得这些垄断是个严重的问题，和民主党看这个问题的角度是非常不一样的。

 

香港人认为的深层矛盾是什么呢？我觉得是两个，第一个是前面说的，他们认为这些年经济发展缓慢，主要是由于政府的不作为造成的，政府被很多遗留下来的制度束缚了，不愿意去改变。内地经济的崛起，产业结构的变化，香港政府的“积极不干预”政策没有及时地调整应对。

 

另外一方面，他们认为内地新移民造成了深层矛盾。一类低收入的新移民会占用香港的公共资源，例如公屋和医疗等服务，而另一类高收入的新移民拿走了很多好的工作，甚至推高了房价。

 

香港人认为这些问题，只有通过制度改革来改变。因此历次社会活动，都是呼唤制度改革。香港的房地产市场当然存在严重的问题，但未必是第一位的，甚至不是前三位的矛盾。

 

当然，如果你专门去做调查，问他们房地产问题是不是最重要的问题，那他可能还是会选这一项，很多时候一些民意调查都是给定了选项，设计问卷的人已经有一个答案，等着大家来填。

 

总体上来讲，香港回归到现在已经24年，到明年就是25周年，这25年下来可以说“一国两制”在实际运行中遇到了很多的困难。

一部分原因是因为当年设计“一国两制”的时候，高估了香港人的爱国热情，或者对内地制度的认同，低估了制度和思维差异。香港远离中央，再加上英国人在这里殖民150年，整个社会的思想文化各个方面就跟内地有本质上的差异。

香港人比较尊重英国人留下来的制度，这些制度很多其实已经跟不上时代发展了，但是他们不愿意去修改，矛盾也因此而产生。

 

这里顺带讲一下澳门。澳门的法律跟内地的法律是同一个体系，是大陆法，而香港的是英美法，是普通法，这两个法律体系之间的差异导致了澳门和香港跟内地的关系是截然不同的。很多人以为澳门的赌场经济依赖内地游客，所以澳门跟内地关系很好。

 

这个理解是肤浅的，其实更多是因为这个深层的法律体系上的相似性。当然还有一些历史的原因。在60年代，澳门和香港分别发生了一些政治事件、历史事件，在香港港英政府赢了，在澳门葡萄牙政府输了，所以从60年代开始澳门就非常向往回归内地。

 

香港本地人其实对于港英政府在70-80年代的整个产业规划、经济发展是非常怀念的，觉得当年解决了很多人的住房问题，然后推动经济发展，使得香港成为“四小龙”之一。

而回归以后特区政府缺乏这种决策的能力，回归以后因为中央其实一直跟香港保持距离，井水不犯河水，没有人来指导香港应该怎么发展，历任特首又卷入了各种各样的政治纠纷。

 

例如，在回归以后，要不要跟深圳市和广东省，以及内地去融合就成为特区政府面临的第一个选择。由于首届政府的政务司长陈方安生非常忠实于英国，她就反对这个融合发展。

说到这里，值得说一说港珠澳大桥，站在香港政府的角度，这个桥在经济上是不太划算的，所以不太愿意推动。当时站在中央政府角度看，是把香港、澳门和内地在一起的象征。就好比青藏铁路在经济上也不划算，当时有很强的政治意义。

关于港珠澳大桥，一个流传很久的说法就是原来有一个“双Y”方案是连接到深圳的，但是香港刻意阻挠，最终采取的是“单Y”方案。

其实这个说法是不准确的，真正阻扰双Y方案的来自另外的城市。实际上，在港珠澳大桥建成前，香港和深圳之间就建成了深圳湾大桥。如果香港不希望与深圳一起发展，那么这个桥就完全不需要去建。

这个例子就说明，很多流传的说法，其实是错误的，造成了内地很多人的误解。

现在大家看香港地图也好，或者来过香港的朋友都知道，从深圳罗湖、落马洲那边过来，整个新界北部基本上是保持着非常田园，农业经济的一个生态。

有大量的土地和郊野公园没有开发，同时会看到大量的非常传统的“丁屋”，就是三层（每层不到70平米）的楼。只有过了狮子山以后，慢慢进入到市区，从九龙然后到港岛，才看到截然不同的世界。

 

由于长期不发展新界北和郊野公园，导致香港经济发展面积有限，逐渐转向对金融以及房地产行业的依赖。贸易、零售、餐饮、旅游等传统的产业在2008年金融危机之后慢慢的衰落。

现在房地产产值占GDP的比重大概是20%-25%左右，金融大概也是20%左右，传统行业大概是60%，绝大部分的经济活动，都是在市区内，特别是在港岛。新界北这一块，过去一直处在这种比较荒芜的状态，土地也比较分散，政府也不太想去发展。

 

除了香港政府的“积极不干预”传统，政府官员的不作为还与2002年左右在香港发生的“梁展文事件”有关，这个事件我相信很多内地人都不知道，很多在香港工作生活了很多年的内地人可能也不知道。

 

简单说，就是当时香港政府里面一个负责城市规划的官员梁展文，在处理土地问题上很有作为，他帮助个别发展商去解决开发过程缓慢的问题，利用他的权力做了一些特批。

这些特批实际上是对涉及的各方都是有利的，包括发展商、居民、服务商等。这些事情需要打破常规，因为常规下大家做事是比较慢的，他打破这个常规就把事情较快解决了。

 

但是等到他退休以后，他到了这家发展商工作，成为一起“旋转门”事件。成为社会舆论炒作的对象，社会觉得有官商勾结的成分。这位官员的名誉就受到极大的损害，而后果则是后面的官员做事都变得循规蹈矩，照本宣科。于是经济发展和土地开发都变得极为缓慢。

 

这里特别说一下“官商勾结”这个词。我2008年来香港后，确实有很长一段时间，官商勾结这个词在媒体出现比较普遍。当时是曾荫权做特首，他在任那几年为了解决香港回归后房价大跌的问题，基本停止了土地供应，结果是发展商享受到了房价上涨的好处。

 

具体来说，香港的房价从1997年到2003年下跌了68%，从2003年的低点慢慢反弹回来，到2012年回到了1997年的高点。这期间香港政府几乎停止了土地供应。就是在土地拍卖时，政府内部设了一个很高的底价，发展商基于当时经济考虑，出价达不到政府的底价。结果是土地供应几乎停止，金融危机后全球量化宽松，房价不停上涨。

 

在这个涨的过程中间，曾荫权一直在讲房价还没有回到1997年，所以不用做什么。显然，他在住房供应上的决策犯下了很严重的错误。站在内地人的角度来看，曾荫权作为特首的口碑应该很差。

 

但事实却是，在香港历任特首里面，香港人口碑最好的特首就是曾荫权。香港人看来，曾荫权是在制度下面做事情，他年轻的时候做成了很多不敢想象的事情，为香港人创造了很多福利。

至于后来这个土地供应问题，大家觉得他缺乏眼光，但也并不觉得那么糟糕。这也与我前面讲的香港人并不把住房问题看成是社会头号问题有关。

 

曾荫权下来、梁振英上来以后，到现在这些年，在香港很难听到有人讲“官商勾结”这个词了。但这也从某种程度上反映出新特首和商界的关系不佳。

梁振英2012年成为特首后表示要把房价控制住，开发更多土地，建设更多住房。结果并没有做到，他导致了很多人对他更失望，很多人等待后发现，香港房价在2012年之后涨得更快了，特别是2016、2017年涨得更凶了。

 

现在香港每年私人住宅的供应平均不到2万套。什么概念呢？每年流入香港的外部人才，海外回来的、内地来的，这些收入相对比较高的人才，是远远不止2万人的。

这个也造成了刚才说的社会问题，内地人觉得香港的住房是头号问题，但香港人往前多考虑了一层，就是内地穷人过来就抢他们的公屋，富人过来就把楼价推高。当然这种考虑并不全面，每年香港超过90%的私人住宅是持有香港身份证的居民所购买，很难直接怪到内地移民。

 

虽然香港的住房问题严重，但我想还是要给大家几个观念上的修正。第一就是看收入，香港家庭收入中位数大概是月收入2.2万左右，这个数字其实比中国任何一个城市都要高。

如果你用估值指标，比方说收入水平，或者是租金收益率，或者是贷款利率来衡量，其实香港的房价并没有大家想的那么变态，它总价是很高，单位价格是很高，但是你用估值来看它并没有那么不合理。相对来说，更不合理的是国内一线城市的房价；

 

第二，很多人不知道的一件事情。香港这些年来一千万以上的住房占成交的比例，基本上只有20%左右，其余80%都是一千万以下的。内地朋友来香港，基本都是在市区，看到市区房价可能全部都是一千万以上，然后觉得大部分都买不起。

实际上，大部分人都根据自己的收入购买了合理价格的住房。房价是从低到高慢慢起来的，很多人其实在低的时候就已经买了。有一个调查很有意思，香港人对整体住房满意度的打分只有3-4分，但是对自己家的房子的满意度，是6-7分（10分为满分）。

 

同样的道理，在上海300万以下的住房，成交的比例最多，上海真正超过一千万的住房的比例，可能跟香港差不多，20%左右甚至更低。

 

总之就是香港的住房问题，并不是像大家想象的那么严重。换一个角度来看，香港住房的缺点，也是香港经济优点的一个体现。

香港的地理面积太小了，总共只有1100平方公里，只有7%的土地拿出来做住房。而这里的财富又非常多，供应有限，房价很难低下来。如果财富都流走了，房价跌下来，很难说这是一件好事。

 

最近几年我在很多微信群感受非常强烈的一点，就是内地人都以鄙视香港、看不起香港作为一种优越感，但是我觉得这是一个非常大的误解，非常错误的一种态度。

其实从经济社会发展的多个指标衡量，香港依然是全中国所有城市发展相对最完善的城市。当然她有很多很多问题，但是同样的问题，在内地一线城市可能也很严重。

 

比方说香港人40%-50%住在公屋和居屋里面，居屋其实是不贵的，当年卖的时候其实都是很便宜的，公屋的租金是很低的。我们看到很多报道，一讲到香港就是笼屋，就是劏房，好像很严重的问题。其实都是极少数的现象。

比方说劏房，住在劏房里的人，很多人实际上是在等待公屋。的确有很多是从内地过来的，嫁给香港的低收入的人，有孩子了，孩子在这里上学，其他方面吃穿用，基本上都OK的，只是住的小一点。

 

确实这是要解决的问题，但是如果问他们，给你们很好的条件回内地生活，绝大部分人选择不愿意。因为他们在内地其实也是底层，他们在内地可能居住环境好一点，但是其他方面他们觉得还不如在香港。

 

过去香港和核心都会区沿着维多利亚港发展，一边是港岛，主要就是金融以及各种服务业，与贸易、法律、知识产权等相关的行业。另一边是尖沙咀，东西九龙，往东走还有观塘、油塘，将军澳。

 

回归后香港的发展速度确实明显落后于回归前。很多人批评香港，比方说回归这么多年，西九龙现在才大概差不多建好80%，花了24年时间。启德机场98年就停止运营了，这么多年过去，现在建好的部分不到1/3，很多建设目标都是严重滞后的。

 

发生这种情况的原因很多，例如前面讲的“梁展文事件”，再就是英国人留下的很多跟不上时代发展的制度，但香港政府没有去修改。

 

但如果换一个角度去观察，就是我们要把中国内地的高速发展，当作一种在全世界的例外情形，它不是一个常态。全世界的常态就是经济进入高收入阶段之后都发展的很慢。比方说我们在美国读书时，就知道所在的城市10年20年都没有变化。

它是不需要发展吗？也并不是，但是它受到各种各样的环境保护、楼高等制度限制。特别是一些群体的利益影响时，可以和政府打官司，一拖就是很多年。

 

这些年我们习惯了内地的高速发展，习惯看到内地政府的速度、力量，使得很多民间的反对都没有办法反对，快速的发展，快速的补偿。

但是大家如果站在第三方的局外人角度看世界发展，可能感受就不一样了。例如中美矛盾，中国人和美国人的理解截然不同，也不愿意听对方的声音。但是如果去看新加坡人的分析，就会发现视觉要平衡很多。

 

虽然香港的发展速度与许多发达国家城市差不多，甚至比很多经济体更快，但毕竟相对于内地，相对于韩国还是有差距。因此，香港社会还是为经济发展慢，以及围绕这点展开的政治矛盾感到担忧。

我一直强调，回归这么多年，香港核心的矛盾就是经济速度放缓。香港人心目中最大的愿望不是要打倒发展商，也不是说要缩小贫富差距，他们核心的愿望就是经济要好，大家都有工作，只要我努力，哪怕现在收入低，将来会变好，大家就比较满意。

 

过去几任特首也都在想办法，特别是梁振英和现在的林郑月娥，但他们想办法归想办法，基本上还是不愿意去碰新界北边的土地。因为新界北离市区太远。沿着深圳河两岸，深圳那边罗湖、福田的房价远远高于新界北这一边，差不多贵一倍。

很多人住在新界北只是因为那边的房价稍微便宜一点，但工作大多数都在市区。早上他们要很早起来，坐地铁基本一个小时可以到达市区。

 

大家都知道内地是怎么发展的，先找一块土地出来建一个新区，把基础设施、水、电、公路、桥梁都搭好，政府很主动的做这件事情，做完这件事情以后，把房地产商招过来，把这个城市都建好。一开始可能是鬼城，但是慢慢的就吸引大家到这里来，周边逐步城镇化。

 

这是内地的做法，非常典型的基建先行。但在香港是反过来的，整个政府是个小政府，所以做的事情是有限的，因此往往是基建后行。通常一个地区要发展出足够的人口，才开始考虑往市区建设地铁交通。

就是这样一个简单的差异，导致了靠近深圳的新界北发展落后。然后又围绕这些问题展开党派政治，陷入恶性循环。

 

经历了大乱大治，现在香港社会已经平静下来，大家不再为政治上的事情去争吵。反对派基本被连根拔起。

目前社会普遍的想法就是先把经济搞好，每个人让自己的工作自己的职业发展的更稳定。在这样的一个大背景下，国家的大湾区发展计划也有新的推进，前海和横琴的发展方案出台后，香港也有了急起直追的动力。

 

特区政府最新的施政纲领就规划了未来20多年的“双都会区”发展计划。实际上，因为明年是回归25周年，2047年是回归50年，所以这一次的规划相当于是规划了未来25年香港的发展。

 

双都会区的核心是“南金融，北创科”。要把新界北大概300平方公里的土地逐步开发利用起来，创造工作，建造住房，和传统的金融并肩作战。

还有一种说法，香港的南边还有很多岛，这些岛也可以发展起来，可以做一些填海，将来把市区内的一些码头、港口、物流搬到南边的岛上去，使得南边成为物流中心。腾出来的市区内这些土地就可以盖房子了。那么就是“南物流，中金融，北创科”。

 

香港北边跟深圳靠近的地方，比方说罗湖这边，落马洲这边，还有深圳湾这边的屯门、元朗，基本上是居住为主，工作的机会并不是太多，口岸经济也没怎么发展起来。未来就围绕着这一带开始大规模的建设。深圳其实也非常看重香港这边的这个开发，大量的土地开发起来，和深圳形成互动。

 

深圳最大的短板是什么？缺乏基础研究。群里应该有深圳的朋友，92级我们同系的在深圳的不多，我在深圳的同学大概只有五六个人。他们在深圳最头疼的就是深圳的中学不好，好高中很少，再就是大学也很少。

最近有一个新闻事件，很多海外的博士回到深圳中学当老师。有的人觉得这个是大材小用，但是我觉得其实这是一个好事情。在北京很多名牌大学的博士也愿意到中学去当老师。

 

深圳这些年的发展，很多时候我们看到华为或者腾讯，的确是有很多很厉害的地方，有工程师的红利，有自己的勤奋，比如996。

但是整体上来讲，我们觉得整个互联网的红利现在已经严重的内卷。其实整个互联网这几年的增量已经基本上停止，内卷非常的严重。这个时候需要新的突破，新的突破还是要来自于基础科学，在基础科学上面香港还是有它的厉害的地方。

 

很多时候有一些内地的客户经常问我，说孩子要上学，一般会给内地最好的几个学校，然后香港这边的学校，以及美国的学校进行对比。我觉得其实不能一概而论，具体的专业做具体的分析，并不是说一定是美国的更好，或者是一定是香港的更好，不一定的。

 

现在内地很多好学校也很厉害。但是总体上来讲，香港这边我观察到的情况是，大学教授基本上是非常了解前沿的，非常认真的在教书，学生的实习机会要远远多于内地。

 

香港这边的一个学期是很短的，我在港大一门课应该36个小时就讲完了，在内地的话应该是54个小时。这个时间上的差异，其实就是学生可以有更多的时间去实习。

 

现在这个时代，大学教的东西往往落后于实践，尤其是商业方面的课程，严重地落后于实践。学生出来实习以后，再回到学校里去学他想学的东西，我个人觉得效果会更好。

 

在基础科学方面，香港这边科技大学、理工大学，相对内地来讲还是不错的。当然现在深圳那边有南方科技大学，还有很多其他的科技大学也是非常强的。总体上来讲，深圳还是非常看重香港这边的资源，所以深圳就拿出土地希望香港的一些大学到深圳去办分校。

 

目前大家都很积极在进行这个事情，会慢慢源源不断的培养新的人才出来，这些人才将来愿意回到香港，或者是在大湾区工作，我觉得这个互动很好。

 

这次政府一个很大的亮点就是要去改变过去限制经济发展的一些落后的法律条文，这个是很重要的。

举个例子让大家理解一下，比方说大家最常说的一件事情就是香港有大量的土地，香港的发展商在新界有大量的农业土地，他们把这个农地囤着不盖房子，等土地升值赚钱。这是内地对香港发展商的负面印象，一个非常集中的表现。

 

但是这个观念是绝对错的。香港的农业地是非常便宜的，每平方只要500块钱，任何人都可以去买。每个人想去那边买块地，你可以买。反而在内地，大家有时候说要想去买块农业地，其实很难的。

 

香港的土地被人为地划分为农业用地、工业用地、住宅用地，这个和内地比较像。但是当年做这个划分的时候，香港还是农业社会，基本上制造业还是刚刚起步，所以把大量的土地都划为农业用地。

 

香港到今天已经没有农业，那么这些地还是农业用地，显然就没有与时俱进，显然是不合理的。但是英国人又留下了法律，假如要把这块地变成住宅用地，就要去补地价，地价是以七年之内的新房的价格来定。

 

那大家想想，如果你是发展商，你当年买的这个地，你当然是希望它变成住宅用地，但是同时你希望它的价格应该是一个合理的水平，在一个合理的水平去盖房可以赚到钱。

 

但是由于这几年房价上涨的太快，如果你按现在的房价去补地价，同时这边还有很严格的环境保护的一些条例，开发又很慢，容积率又有很多的限制，那么最后你算账算下来，发现是不划算的。同时政府又不会为你去建基础设施配套。这就导致了现在的僵局。

 

所以过去有人认为的所谓的囤地，实际上的确也有一些发展商在内地采取了这种策略，但是他在内地买下来的就是住宅用地，并不是农业用地。因为一些执法不严，导致大家留下了一个非常负面的印象。但是这个事情本身在香港是另外一个状况。

 

关于囤地还有一种很常见的错误的说法。囤地实际上是假设你知道将来的土地价格会一直上涨，那么你才会囤地，否则的话，从财务的角度来讲，是没有人愿意这样做的。从财务的角度来讲，就是要盈亏平衡。我不知道将来的土地价格是高还是低，或者将来的住宅价格会不会暴跌。

 

所以从项目管理上来讲，都是以一个合理的成本价，在可预见的未来，比方说未来的三到五年，甚至十年，可以有一个合理的利润。但是我绝对不会把这块地囤上十年，存上二十年，囤那么长时间，谁知道将来的房价是涨还是跌呢？2003年房价暴跌，香港房价从97年高点跌了68%。

 

这一次要建设双都会区，在北边建北部都会区，就必然要把刚才说的这些土地活化起来，那么就会进行很多方面的法律条文的修改。

比方说补地价，可能就不能够以新房的房价来制定它的价格，可能要以相对旧的房子的价格，相对低一点的价格来制定一个合理的补地价。容积率可能也要相适应的相对的放开。

 

还有一个很大的问题是丁权。大家如果看过电影《窃听风暴3》，可能有一点了解。丁权实际上是个很复杂的问题。简单讲，就是在传统的农业社会，农民都拥有土地，农民的男孩子（丁）也有权获得一块土地。

 

原住民的这个权利从清朝政府一直就有，到九七回归时，作为一个妥协条款列入了基本法。新界原住民的男孩子生下来就可以免费获得700英尺的一块地，可以盖三层的房子。这个导致了新界的土地高度的分散。

 

这个里面利益巨大，也出现了套丁的一种行为。很多人生下来的孩子早就不在香港了，住在全世界各个地方，但是他们依然拥有这个权利，所以就会有很多人去把他的权利买下来，通过法律上面的一些流程，可以拿到一块地。

 

丁权造成了一个很大的社会矛盾，毕竟市区的非原住居民要用很多年的工作收入去买房子。过去特区政府对丁权是不敢去动的。很多有权力的人在这里面有很大的利益。也不能说完全非法，还是走了法律流程，比方说你们家生下来有一块地，但是你现在想把它卖给我，那我是可以买的，交易是可以进行的。

 

这一次香港政府这么大的一个规划，应该会触及到这个问题。这是一个很大的看点。将来25年建立一个300平方公里的北部都会区，就要对土地进行很多的整合，政府可能会利用权力收回一些土地。当然收回土地要去赔偿的，要去购买。

 

法律条文的修改会使得未来香港的建设速度相对加快。我们如果用旧眼光看香港的发展速度，比方说西九龙20年，启德20年，好像没什么变化，那么我觉得用这样的思维去看香港新界的发展，可能会是一个很大的错误。我觉得将来这边发展的速度，可能会有一个慢慢加速的过程。

 

当真正把住房价格控制在一个相对合理的水平，同时创造大量的就业，大家愿意居住到这个地方以后，那么很多的矛盾就慢慢的化解了。而对于新界拥有土地的那些原住居民，如果你给予他合理的赔偿，那么他也是愿意的。

 

过去的地主或者说原住居民的每个家族，都有一些所谓的家规。比方说要100%的家庭成员同意才能把一些地卖给政府或者卖给发展商，那么现在可能他们都愿意把这个100%修改，改成80%或者70%。

 

未来的三到五年，可能这个变化还不会太明显，但是五年以后，七年八年，可能会看到一个加速的建设过程。如果大家都愿意看到这样的一个事情发生的话，那它就自然而然会发生。

 

我觉得内地的朋友明年一定是有机会来香港的，明年是25周年回归庆典。最近香港政府的一些官员放出来的风，是说12月份可能就会通关。之前我们讲的是要到明年三月份冬奥会以后，现在可能在12月份就会对商界进行通关。我觉得明年一定会有更大幅度的通关。

 

我希望我们群里的朋友，都是北大的精英，北大的同学，有机会来香港看看。如果你想了解香港的话，最好是抛开一些成见，来这里多看，多感受，多观察。

 

我来了香港13年，我也不敢说我今天讲的大家一定同意，在群里面也有香港的朋友，他们可能也不同意我的观点，都没有关系。这个是我自己去思考，去观察，去提炼出来的一些观点。

 

我相信大家都希望香港和内地靠的更近，大湾区能够发展的更好，能在这里建立更好的大学，更多的就业，更多的工作。将来大家可以更多的相互的交流，相互的往来。

一定要以相对长远的视角来看待一个城市或者一个国家的发展。短期内可能会有更大的困难。可能香港过去20年的确是发展的比较慢一点，相对韩国慢一点，相对内地慢一点，相对其他地方可能并不慢，每年大概还有2%的增长，那比日本要好很多，跟美国也差不多。

 

但是我们要往前看，过去20年25年的很多教训可能会被吸取，未来的20多年时间，整个亚洲包括内地可能会经过很痛苦的经济调整。凤凰涅槃之后，我相信整个亚洲经济占全球的比重，相对来讲会比今天的1/3更高，可能会达到40%，甚至如果时间拉长一点，可能会更高。

那么这个时候，所有的跟我们中国人相关的这些城市，香港、深圳、广州，沿海的这些城市，北京、上海，还有内地的很多城市，我相信都会迎来一个很美好的明天。

 

对于我们这一代人来讲，可能20年后我们都退休了，我们也老了，但是我相信，对我们的孩子我们的下一代来讲，会有一个更加美好、更加灿烂的明天。

 

谢谢大家。