二手房购买流程及经验总结 - 知乎

买房无从下手？全文亲身体验，干货满满，拿走不谢~~~

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目 录

"">1 了解房源信息
2 实地考察看房，确定购房意向
2.1 看房时间
2.1.1 白天
2.2.2 .晚上
2.2 房屋自身情况
2.2.1 结构
2.2.2 朝向
2.2.3 楼层
2.2.4 质量
2.2.5 面积
2.2.6 房龄
2.3 房屋周边状况
3 产权调查，与房主商议合同细节
3.1 看房产证
3.2 看土地证
3.3 去房管局核实相关情况
3.4 看房子是否在租
3.5 近期是否会拆迁
3.6 物管费用是否拖欠
3.7 户口迁移问题
f="">4 价格谈判
"">5 签订买卖合同
5.1 合同的建立
5.2 约定付款方式
5.3 确定交房细节
5.4 明确违约责任
6 办理贷款手续、支付首款
7 产权过户，房屋交接
8 领房产证（卖方收到银行贷款）、交易完成每月还贷
附件1：二手房交易税费一览表
附件2：房屋买卖合同（样本）

1. 了解房源信息

1、可以先买个手机号码，以免后期各种装修、贷款、家具等电话骚扰，待房屋买定后注销该号码。
2、谨慎选择中介，尽量看中介选房源，而不是看房源选择中介。
3、如果买二手房有中介参与，要找相对大的、知名的中介。中介的收费、服务情况要事先问清楚。一定要在买房之前和中介算好所有的费用（包括中介费、税费、各种手续费），让中介列个单子，每项写清楚，再签名保证不会产生其他费用，可以补充一条： 本费用已包含所有中介应该收取的费用，包括按揭服务费等，除本费用以外再也不向中介交其他费用，并写入合同内。
4、和中介谈好，中介费的付款时间，一般来说是签完合同付一部分，过户后付一部分，以免太早付完钱，中介就不管事了。每次付完款记得要发票。
5、如采用按揭，不要怕麻烦，最好自己找银行贷款，谨慎中介提供的贷款服务。
6、网上的房价不可信，除了链家在线，其他网站上多数房的标价都比实际价格低不少。
7、小经验，可以稍微分辨一下链家在线上的房子是否还处于正常出售状态，就是参考这套房的“带看记录”，如果是最近几天还有中介带着去看房，那应该是还没卖掉，且房主诚意卖。
8、当中介收取见房主的“意向金”时，千万不要给，因为不管交不交意向金，他们的目的还是要促成交易的。
9、关于如何砍中介费：
a、尽量晚砍价，不到交中介费前，这事千万别提。砍价就是在剥削经纪人的收入，最早他就知道你的想法，中介用心程度肯定会下降。
b、砍价的关键是联系上业主。如果不是签了独家合同的房源，一旦联系上业主，就意味着你们俩有跳到其他中介的可能性，虽然是不道德的行为，但确实会给中介压力。
c、一分钱一份服务，不要把中介费砍得太低。即使你可以把中介费砍到很低，那么在后续的服务里，经纪人一定会在服务上把这个钱找回来。
10、选经纪人的时候一定要“货比三家”，比如在链家看中一套房源，一定要去至少3家不同的链家门店去找各店经纪人咨询这套房源，交流中就能很轻松的判断出哪个经纪人最靠谱。
11、中介一般会先带你看几套不咋样的房子，然后再带你看一两套条件稍好的房子，然后就开始鼓动你出手。而你要做的，就是SAY NO，并且要做出很挑剔的姿态。如果你不挑剔，中介的下限会越来越低，给你不好的房源，浪费你的时间。做好和中介打持久战的准备，中介投入的时间成本越多，越是会提供好房源给你。

总结一下：1、尽量选择大中介公司，如链家、中原等；2、看房不交诚意金；3、控制预算，不听中介忽悠；4、先谈中介费再看房。


2 实地考察看房，确定购房意向

看房时注意，不在选房因素内的房子不要看，超过价格预期的房子不要看，不然真的很浪费时间和精力。
2.1 看房时间
2.1.1 白天
白天可以看出来一个房子光线是不是好，朝向、楼层、房屋间距基本就能确定一个房子光线问题了。
2.2.2 .晚上
晚上可以看出来一个房子吵不吵，有的房子临街，一定要看看卧室晚上是不是会很吵。有的房子临街，但是楼层很高，房子不会很吵。晚上看房时可以下载一个“噪声监测”手机APP，去的时候测一下房子噪声。
注：作为居住用房，可参考城市1类环境噪声标准值，即 白天不超过55分贝，夜间不超过45分贝。
2.2 房屋自身情况
如房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具等，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。

2.2.1 结构
查看房屋原始户型图，对比房屋的目前状况，看看是否有改动过的地方。比如是否敲掉了承重墙，是否存在违建等。
看下房屋的户型布局是否合理，各个功能分区是否明显，各个功能分区的面积大小及尺寸是否合适，是否明厨明卫等（带有窗户的卫生间和厨房，采光通风好）。
2.2.2 朝向
朝向直接影响房屋的采光和通风，最好南北通透（房屋坐北朝南，南北都有窗户，采光通风良好），客厅和主卧的朝向，以朝南为宜。卫生间、厨房的朝向无特别的讲究，但是要有窗户，不能是暗间。
房屋朝向优劣顺序 ：正南＞东南＞东＞西南＞北＞西

其次，涉及“风水”问题，注意以下几点：
（1）临马路的房子，正门不能对着路口，正对着路口的房子不要买；
（2）小区中间的房子，如果大门正对着小区出入口，最好也不要买；
（3）房子大门不能正对着楼梯或者电梯门，正对着楼梯或者电梯的不要买；
（4）判断房屋是否为“凶宅”，可以多打听小区邻居、保安、清洁工等，也可以网上多查查，看看业主群，论坛。
2.2.3 楼层
高层住宅一般是两头便宜，中间贵。楼层越低，价格越便宜；楼层越高，价格越贵，到一定高度后，楼层越高，价格也会越来越便宜。
一般来说，多层：3>4>5>2>1>6>7（有金三银四，七上八下之说），电梯房：中高层>顶层>底层。
各楼层优缺点比较：

2.2.4 质量
实地看房时，看看房屋的墙上有无水渍等漏水的痕迹；看墙面、地面有无起壳、开裂的情况；用小锤子轻敲地面和墙面，看看是否有空鼓的现象；检查门窗的五金是否生锈，开关门、窗是否灵活；检查各个下水管是否有堵塞的现象；试下房屋的隔音效果如何。
2.2.5 面积
实地测量房屋面积，是否和房产证或不动产证上记载的一致，不能有较大出入。
2.2.6 房龄
买二手房尽量别买房龄超过10年的。因为现在发展太快了，房龄大的房屋，周边没有多少停车位，小区素质参差不齐，没什么花园和休闲环境，而且未来增幅空间也相对较小。
2.3 房屋周边状况
如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。
特别注意一下小区周边环境，楼周围有没有高压电塔、加油站等高辐射和较危险的公共设施；如果楼是临路，还要注意噪音问题；另外小区四周都要看一下，是不是有垃圾站、货运站什么的，有可能会夜间卸货扰民。

3 产权调查，与房主商议合同细节
3.1 看房产证
（1）有无房产证。没有的直接PASS，没有房产证的房屋，一般是房主将其抵押或转卖。房产产权查册的过程一般都由中介操作，查册纸如下图所示，记得有两张，第二张画圈部分重点注意，代表该房屋无抵押，产权清晰。

（2）看房主名字。卖方必须是房主，对照房产证和身份证，看身份证号是否一致。有些房屋有多个共有人，如夫妻共有、继承人共有的，那就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或几个签定的合同是无效的。
（3）看房屋是否正在贷款。有的房子是贷款购买的，房产证并没被银行收走，但房产证上应该都有注明，看清楚。
3.2 看土地证
有些房子土地的使用性质是划拨地，划拨地政府可无偿收回，这种情况就要注意。土地证上有注明“出让”的，就是出让地，房主就对房屋享有较完整的权利。
划拨地的房，能无限期使用（政府不收回的话），但不能出售。要出售就要缴纳土地出让金，变为出让地，使用年限70年，这时就和商品房差不多了。一般土地出让金由卖家交，但卖家一般会把这块算到房价里，由买家承担。
3.3 去房管局核实相关情况
可以在房管局搞清楚自己看上的二手房是不是房改房、安居工程、经济适用房（需缴纳土地转让金）、单位房屋。这些住房，在转让时有一定限制，要避免买卖合同与政策、法律冲突。
3.4 看房子是否在租
我国认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗先成立的租赁合同。其次，租客有优先购买权，如果看中的房子有租客一定要拿到租客放弃优先购买权的书面承诺。
3.5 近期是否会拆迁
如果会，就是自己赚到了，现在是有拆有赚。谨慎选择棚户区房屋（棚户区一般居住拥挤，功能差、居住环境差），近几年国家在大力开展旧城改造工程，但一定要了解清楚是否为改造范围。
3.6 物管费用是否拖欠
部分房主在卖房子时，有些费用长期拖欠，甚至已经欠下数额不小的费用。如果不知情就买了，可能就要承担全部费用。新房一般就没这些问题，以下是需要注意的一些费用：
（1）水费
要问卖家是否已付清水费，可以向他要交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。
（2）电费
不像水费那么简单。除了向房东要交房日上个月份已缴纳的电费账单收据，最好亲自查一下电表有否移动、改装、走表是否正常等（原房主可能改装电表，这样新房主就会被罚款）。
（3）煤气费
同上，这些都要办好过户。
（4）电话、宽带、有线电视等
一般让原房主迁走，把自己原来的号码迁来。
（5）物业相关费用
去物业公司问，有无欠费，还有过户相关事项。
3.7 户口迁移问题
买学区房时，给孩子上户口很重要。如果卖家的户口没有及时迁出，我们的户口也迁不进来，就会发生纠纷。目的没达到，那房子就买亏了。
因此，买房前可到相关部门（街道、居委会、派出所等）查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才能迁，就一定要与卖家就此问题在合同里写清楚。

4. 价格谈判

房子看满意了，千万别在上家面前表现出满意、想买的样子。要尽量挑毛病，这不好、那不好，就说不好的地方。回去后跟中介谈，让他问上家价格。跟中介说钱不够，讲自己困难，让他帮忙谈谈价格，要求优惠一点。

然后就看中介的水平了，要搞几个回合的，上家出一个价，你出一个价的，慢慢谈。不要急，慢慢等两天。如果你很强势，不肯让步，中介就会帮你了，如果上家也强势的不得了，那么中介就会把自己的利益让出来，他会少收中介费，也要做买卖的。所以记住，一定要强势，别轻易自己主动加价。

5. 签订买卖合同

5.1 合同的建立

房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，可以直接拿来在范本的基础上做改动，民间合同多由卖方提供。买房就要注意，卖方做了哪些改动，提出自己的意见看法，以达成最后的统一。

作为买方，一定要仔细读条款，然后选择对自己有利的条款。特别是一些惩罚条款。
（1）定金比例。一般定金比例是5%左右，签约的时候就要交。而且一定要从自己名字的卡打到业主名字的卡，转账的时候备注好，是购房定金。
（2）罚息。这个很重要，对于如果不能按时付首付款有两种选择，一种算直接违约，按成交价的20%赔偿。一种是算每天的利息，按很低的利息付给卖方。建议买方选择后一种。
（3）交房时间。一般都会写卖方收到尾款后的3天内交房，这个根据实际时间来。对买方来说当然越早越好。
（4）补充条款。合同最后可以写一些补充内容的，如跟卖方协商好了一些东西，比如他的家电家具哪些要留下来的，一定要写清楚备注，以及其他对自己有利的条款，不要口头约定，要写在合同里。只有合同里写进来的东西对自己才有保障。

5.2 约定付款方式

有一次性付款和按揭付款两种方式，根据自身情况进行选择。建议就算有实力，也请选后者，因为房贷利息低。不过最近因为房价飙升，国家进行宏观调控，很多上银行在基准利率上进行了10%～20%的上浮，所以应根据自身理财情况进行选择。

5.3 确定交房细节

（1）交房的时间和条件

时间好约定，条件可以提哪些？比如卖方要负责清空房间，整理干净等。

（2）物业费、水电费等

上面提过了，要求房东提供最后一个月的缴费证明。
（3）过户

①时间：确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。

②费用：过户所涉税收和费用谁出。这些要在合同里约定好。

二手房交易税费包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。其中比较大块的是营业税、个人所得税、契税三项，（其余几项都很少一般就是几百块钱）。“交易税费由乙方承担”是合同中的常见陷阱，一般来说营业税、个人所得税由卖方负责，买方负责契税。

前几年都是卖方市场，不少买方为了抢房，都主动承担了所有税费，现在房价没那么夸张了，才会开始注意具体谁负责。还有一种情况是，事先谈好，以房价让利为条件，乙方可以同意在合同里写交易税费由乙方承担，同时房价低了税费也可以少交几百块。

③上证的人数：现确定房产证上要写哪几个人的名字，如果要加，购买时就一起写上，以后再加，会麻烦很多。

④户口迁出：购买时就约定好卖方户口迁出的时限，并写入合同。

5.4 明确违约责任

这事真常有，如果合同签完，原房主突然发现：房价飙升了！！！要你退房了。所以买房时就先明确违约责任，注意以下几点：

（1）合同上的时间必须都是精确的日期，不要用什么的“之前”、“之后”等字眼。

（2）每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金（但是别定太高，太夸张好像法院也不认）。

（3）定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。

6. 办理贷款手续、支付首款

1.从账面上看，等额本金的还款额要比等额本息少，但是还是推荐等额本息的还款方式。

2.考虑到我国现在的通货膨胀，贷款就是赚的。因为现在的钱，要远远值钱于未来的钱，所以不要提前还款。

7. 产权过户、房屋交接

1.过户阶段。记得要先办过户手续再转账给业主，同时要保留所有的收据和转账凭证。

2.交房当天记得更换锁芯。

8 领房产证（卖方收到银行贷款）、交易完成每月还贷

件2：房屋买卖合同（样本）

甲方(卖方)：______________身份证件号码：____________________________
乙方(买方)：______________身份证件号码：____________________________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规的规定，买卖双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就本合同所涉房地产转让事宜，达成如下协议：
　　第一条 甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：
(一)座落于___________ ________ ，建筑面积为______ 平方米；套内建筑面积_______ 平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积 平方米；
(二)出售房屋的所有权证证号为_______________ （附件一） ;
(三) 房屋平面图及其四至见房产证;
　　该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。
　　该房屋的相关权益随该房屋一并转让。
　　出卖人还应当将附属于该房屋的阳台、走道、楼梯、电梯、楼顶、装修、卫生间、院坝、地下室、其他设施、设备，转让给买受人，其转让价格已包含在上述房屋的价款中，不再另行支付价款。房屋及附属设施见清单（附件二）
　　第二条 甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。
　　第三条计价方式与价款
　　按建筑面积计算价款，房屋单价为人民币每平方米_______元，总金额人民币________ 元整;房价款的支付方式__________、支付时间为___________：
　　乙方在____年___月____日前付给甲方定金(人民币)，(大写) 元，(小写)_________________元。该定金条款的约定，受《中华人民共和国合同法》条款的调整。
　　上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款。
　　第四条房屋价款乙方分三期付给甲方：
　　第一期：在_______________________________________，付人民币_______万元;
　　第二期：在房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕之日付款__________万元。 ;
　　第三期：在交付房屋之日，付清尾款人民币_______万元。

以上款项，由乙方直接通过转帐或者直接存入等方式支付到甲方提供的本人银行帐号（银行帐号见附件三）。每次收到款项后三日内甲方应当开具收据给乙方。如甲方三日内未开具体要求收据的，则乙方凭其持有的银行开出的转帐凭证或者存入凭证作为付款的有效证明。
　　第五条
1、甲、乙双方定于__________正式交付该房屋;甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。
2、双方定于________________前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。
3、甲方应在_____________前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。
4、甲方未按规定履行以上义务的，则按下列约定承担违约责任：
　　第六条　甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。
　　第七条 甲、乙双方同意，双方应于本合同生效之日起 日内到房地产主管部门办理过户手续。
　　在办理房屋产权及土地使用权移转过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告及主管部门要求的其它文件。如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应予协助。如因甲方的延误，致影响过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任。如甲方原因而不能办理过户登记，乙方有权解除合同，解约时，甲方除返还全部房价款外，并按本合同第八条承担违约责任。并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。
　　该房屋土地使用权的变更手续按下列约定办理：
　　该房屋土地使用权为出让取得，其土地使用权证证载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方。
　　该房屋土地使用权为划拨取得，根据有关规定，其转让需交纳土地出让金或土地收益金;双方约定，该费用由_________承担 。
　　除本条第二款已有约定外，办理以上手续应当缴纳的税费，由__________ 甲、乙双方按国家规定各自承担 。

　第八条 乙方违约责任：

1、乙方如未按本合同第三条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约责任。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，每逾期一天，乙方按累计应付款的__%向甲方支付违约金。逾期超过3个月时，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，追究乙方的违约责任。

2、如果乙方有其他严重违约行为的，则乙方已经支付的定金归甲方所有，甲方有权解除合同，乙方其他已经支付的款项退还给乙方。

第九条、甲方违约责任：

1、除不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第三条规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约责任。每逾期一天，甲方按累计已付款的__%向乙方支付违约金。逾期超过__日，则视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，追究甲方的违约责任。

2、如甲方在合同生效后，有其他违约行为，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给乙方，同时，乙方有权要求继续履行合同；如果确定无法继续履行的，甲方还应当赔偿乙方实际损失。

第十条 甲方承诺并保证：

1、其为本合同项下房屋的合法所有权人，其有完全的权利处分该房屋并完全有权签署本房屋转让合同及相关协议文件。

2、本合同项下房屋不存在任何限制或者影响本次转让的情形，包括但不限于查封、冻结、抵押、共有人反对（如有）等情况。

3、甲方保证没有与任何第三人签署转让房屋的合同，并保证在本合同签署后，及时办理有关将房屋过户到乙方名下的相关手续。

4、在本合同约定的时间内，甲方及时办理完毕房屋过户手续，不得无故拖延。甲方在

（明确的日期或者时间）前没有办妥过户手续的，愿意承担违约责任，且乙方有权依法申请办法强制过户手续。
　　第十一条甲、乙双方向房屋权属登记机关申请所有权转移登记，登记机关准予登记的，则双方提出申请的时间为该房屋所有权按的转移时间。
　　第十二条　该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方。
　　第十二条　该房屋正式交付时，物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费，按下列约定处理：

1 甲方应缴清自交房之日之前的物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等一切与该房屋相关的费用。由此引发的纠纷有甲方自行处理，于乙方无关。

2 甲方向乙方提交房屋全套钥匙，双方共同清查确认电、水、煤气等度数。

3 甲方应协助乙方办理物业管理的相关入户手续。

4 甲方应协助乙方办理水、电、煤气、有线电视、通讯等相关的更名手续。

5 甲方应向乙方提供房屋的维修基金发票、物业管理费押金等相关收据。

6 甲方应向乙方提供附属设施的设备发票及保修卡。附属设施见清单（附件二）
　　第十四条 本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。
　　第十五条　甲、乙双方在履行本合同中若发生争议，应协商解决。协商不成的，由房屋所在地人民法院起诉管辖 。
　　第十六条 本合同一式____________份。其中甲方留执____份，乙方留执_______份，为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关一份。均具有相同的法律效力。
　　第十七条　本合同自甲乙双方签订之日自_______之日起生效。　　

甲方(签章)：　　　　　　　　　　　　　 乙方(签章)：

　　地　址：　　　　　　　　　　　　　 地　址：

　　现住址：　　　　　　　　　　　　　　　现住址：

　　联系电话：　　　　　　　　　　　　 联系电话：

　　签约日期：　　　　　　　 签约日期：

附件一：房产证复印件

（建议乙方在签署合同前要求对方提供甲方的房产证原件查验，并查看有无抵押登记，并共同到房管部门以甲方的名义查询该房屋有无司法查封）

附件二：

房屋及附属设施清单

主要是载明房屋的现有状况及附属设施、一并转让的室内物品等）

附件三

甲方提供的银行帐户

（通过银行转帐或者存款到其指定的本人银行帐号方式比支付现金方式要更安全一些）。