二手房购买流程及注意事项,建议收藏!避免踩坑! - SegmentFault 思否

标签: | 发表时间:2022-05-13 22:05 | 作者:
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买房对于任何一个漂一族来说都是头等大事,很多时候,老有读者问我,年轻人到底要不要买房,我一直给的建议是:要,但是要量力而行。

这里就是必须要提到,买新房与买二手房,新房购买直接去开发商销售中心就可以了,一般的流程无非就是看房,付首付款,符合同,贷款还贷,然后就等新房交房。

今天,民工哥主要和大家聊一聊二手房买卖这中间的流程以及一些需要注意的事项。

因为,很多刚需群体可能对于新房(有时候又叫期房)时间上等待不了,比如:小孩要上学等情况,所以,也会直接考虑二手房。

二手房买卖流程

  • 1、按需量力选择购买房源
  • 2、联系中介看房
  • 3、沟通房价及相关事项
  • 4、签定存量房交易合同与房产经济服务合同
  • 5、付定金
  • 6、提交贷款资料(全款的请忽略)
  • 7、不动产登记中心开具证明(是否具备限购条件下购买资格)
  • 8、贷款银行办卡(后期还贷银行开卡)
  • 9、签定资金托管协议
  • 10、首付款托管办理
  • 11、银行贷款预审通知
  • 12、交税过户
  • 13、银行办理产权抵押
  • 14、等待银行放款(你贷款的部分款项)
  • 15、与原业主交接物业等相关的手续办理
  • 16、去放款银行办理结款(你的首付+贷款将一次性钱额支付给原业主)
  • 17、整个交易完成

1、按需量力选择购买房源

对于刚需购房者,这点必须首先要考虑的,否则后期还贷、生活、工作的压力会很大程度上影响你的生活质量。

所以,你手上的资金是决定你买房的关键,好的地区、学区,肯定是比其它的地点贵一点。在选择的时候,一定不能没有自己的心里打算,不然,这样很容易失去好的购房机会。

  • 手上的资金需要覆盖到以下几点:
  • 1、房子的总首付是多少,各地不同,有3成,4成,5成。。。
  • 2、各种税费是多少
  • 3、中介服务费是多少

这里给大家计算个例子,比如:某二手房80平总价200万,那么需要准备的资金总额如下: 以上的问题解决之后,就可以在网上去先选择性看房,设定一定的条件,比如:总价在多少范围?学区是什么样的?楼层?面积?等等情况。

网上平台看房,建议还是选择大的平台,这里我就不推荐平台,否则会有广告嫌疑,大平台一般房源、房价等信息都相对比较真实可靠,会省去一些不必要的麻烦。

2、联系中介看房

网上平台看完后,心里有一定的预期了,就可以去实地联系中介公司的业务员实地看房。

这里,肯定有很多人会讲,干吗要找中介?花那钱。。。其实,不然,专业的事还是得交给专业的人做,有些钱可以省,有些钱不可以省。大家可以看看后面的流程,就知道这其中的原因了。

3、沟通房价及相关事项

如果看中某套房子,而且房价、户型、装修等比较符合心理预期,这时就会进入房价的沟通环节,这一环节也是比较重要的节点,毕竟关乎到钱。

一般来说,首先你可以让中介业务员先去和现业主沟通,探一下业主的心理预期,然后,你也可以参考一下此小区相同户型的价格,以及你对这套房子的心理预期。

但是,民工哥建议你买房不像买菜,总房价不太可能会下降很多(当然是在挂牌价格符合市场价格的前提下,如果现业主的挂牌价格远高于市场,只会有两种可能:1、房东不缺钱花,不着急着卖,2、房东本身可能是投资客或对房价期望过高)。这类房东估计也不好谈,建议可以换一家,别白白浪费时间,错过其它机会。

所以,一般总价的浮动预计在2-5个点左右,也就是说总价100万的房子,最终能谈下来2-5万元,这也是合理的,符合目前的市场趋势。但是也有可能不降反涨的情况,那就是你选择的地段好、学区好、户型好,购买者较多,产生了竞争的情况。

4、签定存量房交易合同与房产经济服务合同

4与5其实是同时进行的,谈好价格之后就会签定存量房(二手房的通用名称)交易合同,一式三份,你、房东、房产中心各一份。

存量房交易合同的注意事项:

  • 1、注意合同当中的总房价是否正确
  • 2、合同中关于房子的地址及楼层、房间号信息是否正确
  • 3、沟通的首付款约定的支付时间
  • 4、贷款金额及方式
  • 5、合同中对于房屋产权的描述信息
  • 6、合同中的一些违约条款,无论是对于房东,还是你的约束条款。这些注意事项都非常重要,一定要在签字之前看仔细了,特别是产权的信息,对于产权的信息准确无误,这点是中介服务其中的一项,这也是为什么要通过中介的原因。现实生活,付了钱之后,产权存在问题的情况是时有发生,真到这个时候会很麻烦。

房产经济合同:这是你与中介公司之间的合同。

同样,合同当中还是会有房屋的信息,这里注意要与之前的存量房交易合同一致,还有就是中介服务内容及费用(这里民工哥建议大家先谈好再签定合同),一般现在中介服务费如下:

  • 中小公司:2%,一般可以谈到1.5%,最终可以根据总价再打个折扣。
  • 大平台:3%,大平台一般可谈的区间不大,但是不会是一口价,一定要要求打折,这个钱必须省。

注:这个是房主总价的比例,如果房子谈下来价格空间大,中介服务,后面的税费就会相应的减少。

房产经济合同,一定要注明好如果此房屋存在产权纠纷问题,中介是需要提前告知买方或者承担违约责任,这就是为什么要请中介的目的之一,因为很多事项你可能无法查询或知道。 如上图所示,产权是共有性质,那么存量房合同需要共同所有人共同签字,否则合同无法生效,或者后续会出现其它问题。

还有就是也得看一下其中的违约条款约定信息,以及你、中介公司所需要提供的条款约定信息。总之,签定合同一定谨慎,看好之后再签字。

一般还会签定一个补充协议,比如:房子有装修,房东送家具家电的等一些情况,可以在这个补充协议里注明。以你们三方沟通情况定。

上述步骤完之后,就需要支付一定金额的中介服务费了,切记!开具收条或发票备用。

5、付定金

房价谈好之后,就是预付定金给房东,一般情况付5万左右即可,不过也还看房子的总价以及与房东的沟通决定。记得让房东开具定金收条,后面资金托管需要使用。

6、提交贷款资料(全款的请忽略)

贷款材料,因各地的政策不同,需要的也不相同,这里民工哥以合肥家庭为例,大体列举一下。

  • 1、夫妻双方的身份证、户口本、结婚证原件及复印件
  • 2、提供近两年时间段内连续缴纳一年及以上社保明细(需提前去社保中心自助机打印)
  • 3、双方的收入证明及银行流水
  • 4、其它需要补充的材料
  • 5、双方征信明细(带上身份证去中国银行打印)

这些材料提交给中介公司,由中介公司贷款专员负责处理。

这里提一下,在合肥是需要支付6600元贷款服务费和3000过户费,这个和中介费是一起支付给中介公司的,所以中介服务合同有个补充协议上会标明。

7、不动产登记中心开具证明(是否具备限购条件下购买资格)

这个是贷款需要的材料,各地都在限购,所以需要不动产中心开具一个你的购房资质证明,中介会带你去开这个证明,各地限购条件不同,合肥为例,如下图:

8、贷款银行办卡(后期还贷银行开卡)

一般情况下,在一个月内,中介业务员会联系你去银行办卡(这个卡就是你以后还贷的卡),提示:如果你在此银行在此之前办理过I类卡,在办理此卡之前需要将之前的I类卡降级为II类卡,然后在为你放款的银行办理一上张I类卡。

办理完成之后,记得激活,开通大额转账功能(后期从此卡转账到托管账户需要)。

9、签定资金托管协议

你、房东、中介三方同去贷款银行提交相关材料,办理资金签定资金托管协议。

这个就是让你们去签一堆的字,按银行指定要求签字(签字按手印)。本协议一式三份,你、房东、银行各执一份。

10、首付款托管办理

完成资金托管协议签定之后,将在行办理好的卡激活,然后排队取号去专业窗口办理首付款托管,托管的意思就是:将你的首付款通过你的卡转账至不动产中心专门的一存量房资金托管账户,相当于这个钱是由国家暂时帮你、房东双方保管,在没有完成交易之前,这个钱是无法支取的,此举是为了保证买、卖双方的合法权益。

这个过程也很简单,中介贷款专业会提前给你填写一个像银行存钱转账的单子,你直接去窗口办理就可以,在办理此业务之前,你需要将你的首付款转到你第8步办理的银行卡内,然后,银行会从你这张卡上直接将钱转账至存量房托管专用账户进行冻结。

这里需要注意:如果原业主的房子存在抵押情况,可能就会存在,房东会需要拿着你的首付款去帮他还贷款,这样房子的产权才会被解压出来,才能正常交易,否则,在这之前房子的产权是抵押给银行的,房东是无权处置买卖的。

不过,这个过程也是在监管的情况下进行的,属于下当合法合规的行为,不必担心你的钱。

11、银行贷款预审通知

上面的1-10步操作完成之后,接下来就等给你贷款的银行对你的贷款资质的预审结果,如果中间需要补充材料的,可以同中介一同沟通补充材料,最终你会得预审通过的结果。

基本上不会出现不通过的现象,如果有,那就需要重新找其它银行办理了,所以,这里提示大家个人征信一定不要出现问题,这个是现在是一个很重要的资质,特别是买房、上学等情况下。

12、交税过户

贷款银行预审通过,就意味可以给你贷款了。

这个时个,中介会通知你、房东一起去办理过户,将房屋产权过户至你的名下。 在过户之前,你需要去税务中心交纳个税、契税、增值税,以合肥为例:

  • 个税:房屋总价*1%
  • 契税:房屋总价*1%-3%,
  • 房屋面积<=90平 首套及二套1%,三套及以上3%
  • 房屋面积>90平 首套1.5%,二套2%,三套及以上3%
  • 增值税:这个每个地方的政策不是很了解,合肥是5.3%

这里是有一个概念:商品房是否满五年?是否是房东唯一住房,也就是中介公司常说的此房是满五唯一。 如果满五年就不需要交纳增值税,如果再符合唯一住房的条件,也就是如果买的房子唯五唯一,那么个税与增值税就不需要交纳了。

交完税之后,你们就可以去产权登记中心办理过户了,房东会将他的产权过到你的名下,到时候不动产中心会下发新的不动产登记证书给你,上面就是你的信息了,也可以说房子现在一半是属于你了。

这里有个小提示:注意在办理过户之前,一定要注意原业主是否将他的户口迁移走,也就是说不是在你这个产权所属的房屋名下,否则后面如果涉及户口迁移的问题可能会有麻烦。切记!!!如果可以,将此项条款写进房产经济合同之中,这样中介会帮你搞定。

13、银行办理产权抵押

过户完成,不动产登记中心下发新的不动产登记证书给你。

然后,你拿着你的不动产登记证书去银行办理抵押贷款手续,签定贷款合同。贷款合同无非就是你将你的房屋产权抵押给银行,然后银行给你放款,将剩余款项打到你之前办理的账户当中。

这里就涉及到一个利率、年限与还款方式的问题,利率一般国家都有规定基准利率,当然各地银行有不同的政策,首套合肥是4.9%,二套上浮20-30%。

还款方式,全国统一:

  • 等额本金
  • 首月还款相对于下面的还款方式来言会多不少,然后每个月以某个既定的数值递减,比如首月还款7000,每月递减30,那么,第2月还款6970,第3月还6940,。。。。以次类推。
  • 这种适合收入比较稳定,且提升空间稳定的人群,可以选择这类方式,说明就是利息会少很多,相对等额本息的方式
  • 等额本息
  • 每月还款额度一样
  • 这种方式比较适合收入比较固定,收入提升空间不大的人群,相对等额本金,每月款的金额利息占了大部分,也就是说可能利息支付的较多。

至于年限,我个人建议能贷多久贷多久,这也是普通人向银行借钱的不多的方式中的一种。

14、等待银行放款(你贷款的部分款项)

这个过程,就是银行内部流程审批时间了,等等即可。

15、与原业主交接物业等手续办理

接到银行放款通知之后,中介还会联系你、房东,你们三方一起去办理房屋交接事项。比如:水、电、燃气过户,所在的物业费、水、电、燃气费等费结算办理。

然后,按着当时签定的协议或补充协议,去房屋实地交接,比如:家具、家电、钥匙等。

16、去放款银行办理结款(你的首付+贷款将一次性钱额支付给原业主)

交接完成之后,那么你就得去银行签定确认,然后银行会将这些钱(去除定金之外的款项)一次性支付给原业主。

17、整个交易完成

房东收到钱,你收到房子,整个交易过程完成,现在这套房子才真正属于你了,你爱怎么折腾就怎么折腾,想怎么装修就怎么装修。

总结

整个二手房的交易流程大体如此,不过各地政策不同,可能有所区别,但大体流程差不多。

需要注意和考虑的事项如下:

  • 1、手中的资金覆盖问题
  • 2、你购房的需求是什么
  • 3、中介看房与选房的预期
  • 4、房屋的产权问题(这是重点)
  • 5、合同条款及付款收条
  • 6、配合提供办理贷款的材料及后续过程
  • 7、房屋交接及所有费清算问题

买房是人生中的大事,在慎重的同时也不要太过纠结,以防错过购买的最佳时机,在量力而行的前提,看准了就买,不要犹豫。

以上就是民工哥给大家分享的二手房买卖过程,不一定符合所有的市场,有不正之处欢迎指正,欢迎大家在看与转发朋友圈给有需要的朋友,也欢迎大家留言分享你的购房经验或者遇到坑。

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