买二手房的朋友注意了，民法典实施后，被抵押的房子也可以直接过户了 - 知乎

作者：孔德琴律师

一、以前买二手房，如果房东房子有贷款抵押了的，需要卖方还款并解除抵押后才能办理过户。

物权法规定，对于房子已经办理了抵押的，需要抵押权人同意，否则不得转让。

根据原《物权法》第191条【抵押期间转让抵押财产】：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”

二、现在，民法典实施后，抵押期间的房子也可以过户了。

这对于打算卖房子的人来说是一个利好消息，但是对于抵押权人，比如银行或者其他抵押权人来说，由于抵押期间房子可以过户，会担心房子过户如何保障自己债权实现的问题。房子卖给别人了且不需要抵押权人的同意，那么抵押权人的权益如何得到有效保障呢？

根据《民法典》第四百零六条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”

三、民法典于2021年1月1日起实施，物权法和民法典约定不一致的，以民法典为准。根据民法典第406条第1款约定抵押期间抵押人可以转让抵押财产。抵押财产转让的，抵押权不受影响。这部分规定和原物权法191条需经同意才能转让，以及取得同意方可。民法典406条第2款约定只需要通知抵押权人即可。通知和取得同意是两回事。

1、对抵押人比如房东来说。如果打算卖房子的房东，根据民法典，虽然房子设置了抵押仍然可以将房子卖出去。抵押权不影响房子的交易流转，卖房的房东通知抵押权人即可，不需要取得抵押权人的同意就能将房子过户。

2、对于抵押权人比如银行来说，如何保护自己的利益呢？

我们细看民法典406条第1款的第二句和第三句。“当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”当事人另有约定按照其约定。那么抵押权人今后在签署抵押合同的时候，针对抵押物转让建议增加关于需要取得抵押权人同意的相关条款，避免未经通知同意即转让过户。

另外，“抵押财产转让的，抵押权不受影响”，如果抵押权人未能依据第二款提前清偿或提存的，那么仍然享有抵押权。如果已过户转让，抵押权人在物上仍享有优先受偿权，可以理解适用第三人提供不动产为他人提供抵押担保。

3、对于第三人比如购房者来说。这种情况下，今后对于有抵押的房屋，房东直接将有抵押的房子过户给了购房人的话，由于存在抵押，房屋交易时，作为购房人来讲会，需提前通过调查获悉房屋是否存在抵押情况以及抵押金额等信息，提前做好购房前的风险预估。可以要求将抵押金额进行扣减或者提存该部分金额等方式，减少购房后被抵押权人要求实现抵押权或拍卖房屋等不必要的风险。

《民法典》2021年1月1日实施后，《物权法》将失效而适用民法典的规定，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产”这项重大变化不容忽视，其能够促进交易流通，但需要抵押权人、债权人、购房人等更加关注合同风险和交易风险。